Acheter en nom propre ou avec une SCI un bien immobilier

Oct 15, 2021 | Fiscal, Légal, Propriétaire

Achat immobilier en SCI ou en nom propre

Acheter un bien immobilier en nom propre ou avec une SCI, Partie 1 :

Le casse-tête de l’achat à plusieurs résolu par Atamoz en trois parties

 

Investir à plusieurs, oui mais comment ?

De la même manière qu’Atamoz vous a conseillé entre faire un prêt pour son acquisition ou la financer avec son épargne (lier article), nous allons vous aiguiller sur la pertinence d’acheter en son nom ou au nom d’une SCI lorsque vous comptez acheter à plusieurs pour exercer une activité civile. En effet il est exclu de constituer une SCI seul, pour investir seul, passez plutôt par une EURL ou une SASU.

 

1) L’achat en nom propre 

Par défaut, en achetant un bien à plusieurs vous entrez de manière automatique, sans formalité, dans le régime légal de l’indivision.

Tout va bien jusqu’à ce qu’il y ait des tensions entre les indivisaires.

Ne vous méprenez pas en pensant que vous vous entendez trop bien avec ceux avec qui vous avez décidé d’investir, même s’ils sont de votre famille. Vous risquez de vous retrouver face à un mur si vous n’êtes plus d’accord. Même si l’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », cela n’est que la moitié d’une bonne nouvelle.

En effet, si un indivisaire veut se retirer mais que les autres indivisaires majoritaires ne sont pas du même avis, cela risque de mener jusqu’à la vente forcée du patrimoine. C’est tout de suite nettement moins sympa l’article 815 quand vous n’êtes pas celui qui souhaite se retirer.
Nous verrons qu’il en est autrement pour les biens détenus par une SCI.

 

2) L’achat par une SCI

La SCI permet en réalité surtout d’échapper au statut de l’indivision. En effet, en investissant avec une SCI, vous serez associé de celle-ci qui possèdera elle même les biens. C’est un peu comme si vous étiez actionnaire d’une entreprise.

Pour constituer une SCI il suffit d’être deux personnes physiques et/ou morales mais contrairement à l’indivision, des démarches sont nécessaires. Vous devrez rédiger les statuts de la SCI, demander à publier une annonce légale et pour finir immatriculer votre SCI nouvellement créée au RCS. Ce processus est long et complexe, vous devrez recourir à un professionnel en la matière.  
 
Cependant une facilité est mise en place, vous pouvez la créer après avoir acquis le bien si vous avez par exemple peur qu’il vous file sous les doigts le temps de constituer votre SCI. Vous pouvez donc certes créer votre SCI puis la fournir en liquidité pour qu’elle achète le bien. Ou alors, ce seront les quote-parts de chaque associé du bien acheté à l’avance qui, une fois apportées créeront la SCI. 
 
Aussi, contrairement au régime légal de l’indivision, les associés de la SCI doivent la gérer en s’occupant de la comptabilité notamment. Une société a besoin que l’on s’occupe d’elle, il y aura notamment des assemblées générales pour l’approbation des comptes par exemple. Mais bon, en nom propre aussi le propriétaire a du travail, il doit aussi déclarer les revenus locatifs.  

Alors certes, vous passerez plus de temps à administrer une SCI mais cela ne doit pas vous décourager, bien au contraire. Vous économiserez beaucoup d’énergie à gérer vos biens au sein d’une SCI qui propose une solution plus sécuritaire et malléable. Vous n’aurez qu’à désigner dans les statuts un gérant qui s’occupera des actes de gestion du bien immobilier.

Aussi et surtout, contrairement au régime de l’indivision qui peut mettre dans une situation de blocage les indivisaires, la SCI évite ce risque. Toujours dans le cas d’opinions contraires, cette fois ce sont un ou plusieurs co-gérants désignés par les statuts qui auront le pouvoir de décider. En clair, cela signifie plus de vente forcée, si un associé se retire, il cède simplement ses parts dans la société.

C’est l’article 1869 du Code civil qui vient encadrer cela en prévoyant que si la décision unanime des associés autorisant la sortie n’est pas obtenue, une décision de justice pourra s’en charger si l’associé sortant prouve un juste motif (Conflits graves par exemple).

Conclusion : En deux mots, les coûts sont semblables que vous achetiez en nom propre ou par une SCI (250 € pour la constituer), c’est négligeable comparé à votre investissement total.

Aussi, vous me direz qu’en nom propre vous avez accès à des prêts plus attractifs comme le prêt à taux zéro, mais nous avons vu que vous pouvez acheter le bien avec vos associés puis l’apporter à la SCI, donc cet argument n’est pas recevable.

Atamoz vous conseille donc d’acheter en SCI, surtout pour la facilité que vous aurez à vous retirer du projet si nécessaire, contrairement à si vous prenez le risque de vous enfermer dans une indivision.

 

Cependant il reste la question de la fiscalité de la SCI que vous vous posez certainement pour définitivement faire votre choix. Vous nous voyez venir, c’est là qu’Atamoz vous renvoie vers la deuxième partie de l’article qui commence à traiter de ce sujet… (pour la semaine prochaine)

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