L’isolation thermique à une grande part à jouer dans l’efficacité énergétique d’un logement. Les experts du secteur assurent qu’il s’agit du premier réflexe à avoir lorsque l’on veut faire des économies d’énergie. C’est pourquoi, l’isolation des murs fait partie de ces travaux indispensables pour maitriser ses dépenses d’énergie.

La semaine dernière, nous avons détaillé les avantages et les inconvénients de l’isolation des murs d’un logement par l’intérieur. Bien qu’il existe plusieurs types d’isolation comme l’isolation des combles, qui diminue les pertes de chaleur par le toit ou encore l’isolation du sol qui vous permet de réduire vos dépenses énergétiques à long termes, nous allons aujourd’hui parler de l’isolation des murs par l’extérieur, de ses avantages et de ses inconvénients.

Rappelons que dans un logement les murs représentent 20 à 25% des déperditions de chaleur. Les isoler efficacement permet donc de diminuer sa consommation d’énergie et ainsi d’économiser. Cela évite également les sensations de parois froides et crée donc un certain confort. En résumé, l’isolation des murs permet de garder la chaleur l’hiver et la fraicheur de votre logement l’été.

Isolation du logement par l’extérieur

Dans les maisons anciennes datant d’avant 1970, il est fréquent de trouver des murs nus, dépourvus d’isolation, ce qui fait passer leur DPE à E ou G. Pour retrouver un certain confort thermique et acoustique dans ce genre de logement, il est nécessaire d’isoler les combles (30% des déperdissions thermiques) et également les murs (25% des déperdissions thermiques). L’enveloppe du logement gagne ainsi en performance thermique et voit ainsi son DPE réévalué.

L’isolation par l’extérieur est plus efficace que l’isolation par l’intérieur puisqu’elle permet de limiter assez efficacement les déperditions de chaleur par le sol et permet de boucher les fuites d’air entre le sol et le mur ou le mur et le plafond.

Cette solution peut être privilégiée si vous ne souhaitez pas perdre de la surface à l’intérieur de votre logement. De plus, c’est très souvent l’occasion de redonner un coup de jeune à votre façade. Puisque cela implique l’ajout d’une couche d’isolation que l’on vient ensuite protéger par un revêtement extérieur (bardage bois, bardage PVC, bardage métallique, plaques de pierre, parement de terre cuite, ardoises, enduit, etc.). Ces deux avantages cumulés permettent une meilleure valorisation de votre patrimoine : Le logement est isolé, ravalé, et il conserve ses mètres carrés.

D’un point de vue du confort, elle ne nécessite pas de travaux intérieurs et donc de déménagement pendant les travaux et n’a aucun impact sur la surface habitable.

Cependant, il est nécessaire, si vous souhaitez isoler par l’extérieur, de revoir la toiture et les diverses installations comme des volets battants. De plus, la luminosité du bâtiment est réduite puisque l’isolant est un bardage ou enduit à l’extérieur créant une surépaisseur des murs. Les fenêtres et portes ne changeant pas de place, cela crée un effet d’ombre qui fait perdre de la luminosité à l’habitation.

Dans le cas d’une maison construite en limite de propriété, le débord créé sur l’extérieur par l’isolation peut être difficile à gérer, notamment si la maison est mitoyenne. Si le débord mord sur le trottoir, l’accord de la commune doit être demandé préalablement.

De plus, l’isolation par l’extérieur oblige de faire une demande de déclaration de travaux ou un permis de construire en cas de modification de l’aspect de la façade.

Cette solution est surtout utilisée dans le cas de murs droits et “simples”, il est plus difficile voire même impossible d’isoler par l’extérieur si le logement présente un balcon, une pergola ou encore une véranda.

Il est important de savoir que son coût est assez élevé selon le type de projet.
L’isolation des murs par l’extérieur est 30% plus élevé que l’isolation par l’intérieur et il faut en général compter entre 110€ et 212€/m².

Il existe des aides vous permettant de réduire le coût de ces travaux. Nous pouvons citer notamment le crédit d’impôt pour l’isolation des murs extérieurs à 30% (ou CITE), très intéressant pour les travaux d’isolation car les 30% sont accordés sur le matériel isolant, mais également sur la main d’œuvre. La CITE se cumule avec les autres aides à la rénovation.

Il existe également les aides d’Anah, la Prime énergie pour l’ITE ou encore, l’éco-prêt à taux zéro.

Obtenir des aides permet de se faire subventionner une grande partie des travaux et de les rendre rentables en quelques années (à partir de 4 à 5 ans).

Dans un logement les murs représentent 20 à 25% des déperditions de chaleur. Les isoler efficacement permet donc de diminuer sa consommation d’énergie et ainsi d’économiser. Cela évite également les sensations de parois froides et crée donc un certain confort. La question à se poser par la suite est : Est-ce qu’il faut choisir d’isoler son logement par l’extérieur ou par l’intérieur ? Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients mais sont globalement aussi performantes l’une que l’autre. Le choix d’une solution plutôt qu’une autre est essentiellement dictée par les spécificités du bâtiment à isoler. Nous traiterons la semaine prochaine de l’isolation par l’extérieur.

Isolation par l’intérieur

L’isolation par l’intérieur permet de remédier à la majeure partie des problèmes de déperditions. Elle doit toujours être envisagée de façon globale à l’échelle du logement de façon à rester cohérente. Le confort global est amélioré tant sur le plan thermique que phonique.

Le risque de l’isolation par l’intérieur est de perdre des mètres carrés. En effet, la perte d’espace peut aller de 5 à 7% de la surface totale de votre logement. Les murs s’épaississent de près de 10 centimètres depuis l’intérieur du logement, réduisant ainsi l’espace de votre intérieur du fait de la pose de plaques BA13 et de la laine de verre ou de la laine de roche. 7% ça n’a l’air de rien et pourtant pour une surface de 50m² avec l’isolation par l’intérieur vous perdez 3,5m². Et sur un logement familial deux fois plus grand vous pouvez perdre une surface de la taille d’une cuisine.

De plus, en perdant de la surface vous perdez également de la valeur sur votre bien. Prenons exemple avec Paris où le m² équivaut à un peu près 10 000€. Perdre 3 à 4m² vous font perdre 40 000€ de valeur à votre logement. Pour Lyon et Bordeaux la perte serait supérieure à 20 000€ et entre 15 000 et 17 000€ pour Rennes et Marseille.

Toutefois, ce que l’on gagne en économie d’énergie peut compenser la perte de surface et de valeur à terme. La fédération de diagnostiqueurs FED Experts donne pour exemple le cas d’un 5 pièces d’une centaine de m² dans les Yvelines. Les travaux d’isolation par l’intérieur ont coûté au propriétaire pas loin de 10 000€ et il a perdu 4m². Or, ces travaux lui ont permis d’économiser plus de 1 500€ à l’année mais n’a gagné qu’une seule note en passant de G à F. Il aurait pu en gagner 1 ou 2 de plus s’il avait d’avantage épaissi les murs. Mais là, il aurait perdu trop de surfaces.

Les autres avantages de l’isolation des murs par l’intérieurs sont :

Une solution peu coûteuse et plus simple que l’isolation par l’extérieur pour des performances équivalentes.

Pas de modification extérieure du logement, ce qui signifie qu’il n’y a pas besoin de recouvrir un beau mur par un isolant et ainsi préserver l’aspect extérieur de votre logement.

Un meilleur confort thermique en limitant des écarts de température et les déperditions de chaleur et en évitant la sensation des “murs froids”.

Des économies d’énergie sur le chauffage en baissant le montant de vos factures liées au chauffage de 30% ou plus.

Un meilleur confort phonique, bien que ce ne soit pas le premier bénéfice recherché, cela permet également de réduire les bruits provenant de l’extérieur et les murs isolés résonnent moins.

Les autres inconvénients sont :

Traitement partiel des ponts thermique : En effet, il ne permet pas d’isoler les ponts thermiques qui se forment au niveau de la jonction des planchers et des cloisons intérieurs avec le mur donnant sur l’extérieur. Depuis l’intérieur les ponts thermiques sont difficiles à isoler même avec un retour d’isolant.

Des travaux préparatoires contraignants : En effets, des travaux préparatoires peuvent être nécessaire en fonction de l’état des murs impliquant parfois de bâcher, voire de vider la totalité des pièces concernées.

Nécessité à quitter les lieux pendant la durée des travaux : La plupart du temps ce genre de travaux rend votre logement inhabitable pendant toute la durée du chantier qui peut s’étendre sur plusieurs jours, voire plusieurs semaines.

Réfection de l’installation électrique : Si les murs à isoler sont équipés de prises électriques ou d’interrupteurs, les travaux devront comprendre un volet “électricité” pour les déplacer ce qui grossira votre facture à la fin des travaux.

Donc le bon compromis est une isolation raisonnable et d’autres travaux pour booster les gains.

Il est intéressant d’isoler vos murs par l’intérieur si votre immeuble a été construit entre 1945 et la fin des années 1970 puisque ces immeuble-là sont tellement mal isolés que vous gagnez automatiquement 2 notes.

Il peut également être intéressant de privilégier l’isolation des murs par l’intérieur pour un logement présentant de nombreux éléments de façade (balcons, portes-fenêtres, etc.) qui occasionnent des ponts thermiques ne pouvant pas être couverts grâce à une isolation par l’extérieur.

Ou encore un logement en rénovation présentant des murs intérieurs en mauvais état ou très irréguliers et nécessitant de toute façon la pose d’un parement.

Cette semaine, un membre de la communauté Atamoz sur Linkedin a posé la question suivante en commentaires de notre article “Immobilier Investir seul en EURL ou SASU” :

“Compte tenu des directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) il n’est plus possible (ou quasiment plus) d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35% ce qui est souvent le cas quand on a déjà des investissements locatifs et des emprunts immobiliers en cours. Est-ce que le fait de créer une EURL et de financer un achat immobilier au sein de cette société va permettre de s’affranchir des directives du HCSF et d’obtenir un prêt sous réserve que l’apport personnel soit solide (10 à 20 %) ? Est-ce une bonne idée ?”

Pour balayer plus largement la question, nous allons voir si emprunter avec une entreprise permet de contourner les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière.

Tout d’abord, qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Taux d’endettement pour un prêt personnel

On nomme taux d’endettement la part des revenus destinée à rembourser un emprunt.
Le taux d’endettement est donc le pourcentage d’endettement à ne pas dépasser lors d’un emprunt. HCSF l’a fixé à 35%, contre 33% auparavant. Le calcul de ce taux résulte de la somme de vos charges fixes, divisé par le total de vos revenus, multiplié ensuite par 100.

Taux d’endettement pour un prêt professionnel

Dans la situation d’un prêt professionnel, le taux d’endettement se calcule en comparant la part des dettes financières par rapport à la somme des capitaux propres de l’entreprise, toujours multiplié par 100.

Il sert à l’organisme prêteur de juger de la solvabilité de votre entreprise. Le plus faible il est, le meilleur ce sera. Cependant la confiance accordée à une entreprise est bien supérieure à celle accordée à un particulier. En effet les banques estiment votre entreprise très solvable à moins 30% d’endettement, mais elle reste solvable entre 30 et 70%. Cependant si le taux d’endettement dépasse les 70%, elle sera notée peu solvable.

C’est une fois ce taux simulé par les prêteurs que le prêt professionnel sera accordé ou non.

 

Ainsi, vous obtenez déjà un premier élément de réponse, le taux d’endettement des entreprises pouvant être bien plus élevé que le taux d’endettement personnel, il parait logique de penser que créer une entreprise permet de contourner les règles du HCSF.
Cependant les choses ne sont en réalité pas si simples…

En effet il ne faut pas confondre société et entreprise, et encore moins le régime d’imposition auxquelles elles sont assujetties. En effet, imposée à l’IR, c’est le taux d’endettement personnel qui va être étudié puisque les impôts sont directement indexés sur les revenus personnels de l’associé. Imposée à l’IS, c’est le taux d’endettement de l’entreprise personne morale qui sera pris en compte.
Ainsi une SCI à l’IR par exemple n’est pas tout à fait une entreprise…

Ainsi, est-il possible de contourner les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière ?

La première solution est donc de passer par une entreprise assujettie à l’impôt sur les sociétés. La raison se trouve au sein de l’article L313-1 du code de la consommation, puisqu’il y est dit que les crédits immobiliers au profit des personnes morales qui n’y exercent pas d’activité professionnelle ne sont pas visés par les règles du HCSF.

La deuxième solution est le crédit in fine. En contractant un crédit in fine, le capital est remboursé d’un coup à échéance du prêt. L’emprunteur rembourse ainsi uniquement les intérêts d’emprunt pendant toute la durée du prêt et fait fructifier le capital non remboursé sur un produit de placement rémunéré type assurance vie. Dans cette situation le taux d’endettement est faible puisqu’il prend en compte les simples intérêts remboursés, l’emprunteur respecte donc les conditions imposées par le HCSF et profite également des avantages du crédit in fine.

Il n’y pas une solution miracle, elle dépend de votre situation, nous vous conseillons donc de vous rapprocher de votre avocat fiscaliste, notaire ou même expert-comptable.

Nous vous recommandons vivement de faire comme le membre de notre communauté qui a posé sa question en commentaires cette semaine.
En effet, nous nous ferons un plaisir de vous rédiger un article sur mesure pour y répondre et en faire profiter tout le monde.
Aussi, n’hésitez pas à rejoindre notre forum Linkedin ou Facebook destiné aux conseils et astuces sur la gestion locative immobilière.

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Nous ne vous le souhaitons pas mais, il est de plus en plus fréquent que des squatteurs ou encore des locataires ne payant plus leur loyer prennent possessions de votre logement. Encore récemment un couple de retraité Marseillais avait loué leur appartement à une femme et son enfant lors de leur tour d’Europe en camping-car mais lors de leur retour il leur était impossible de reprendre possession de leur logement. C’est seulement après deux années à vivre dans leur camping-car que le couple a pu se réapproprier les lieux.

Face à ce genre de situation, comment devez-vous faire pour récupérer pleinement votre bien ?

Impayé de loyer

Juridiquement un locataire est en “impayé” dès qu’il ne parvient pas à payer son loyer à la date limite prévue dans le bail. Cependant pour les APL, aux yeux de la Caf, le locataire est en impayé s’il n’a pas réglé deux mois de loyer complets ou alors trois mois résiduels si l’allocation est versée directement au propriétaire bailleur. La Caf se permet de suspendre les allocations dans ce cas, ce qui peut creuser la dette envers le propriétaire.

En ce qui concerne un locataire qui ne payerait plus ses loyers, le propriétaire doit tout d’abord s’adresser à son assurance loyer impayé ou à la caution de son locataire. Si ce dernier touche une aide au logement, le propriétaire a l’obligation d’avertir la Caf. Il peut par la suite demander une résiliation du bail et l’exclusion du locataire auprès d’un juge. Il devra également faire appel à un commissaire de justice pour le charger de l’expulsion.

Le locataire qui fait face à des difficultés à payer son loyer doit prendre rapidement contact avec son propriétaire pour lui expliquer ses difficultés et ainsi tenter de négocier un plan d’apurement, c’est à dire étaler sa dette dans le temps. Cet accord doit être formalisé par écrit et doit être respecté par le locataire. Si ce dernier est bénéficiaire des APL il doit impérativement fournir son plan d’apurement à la Caf pour le maintien de son Allocation Logement.

Squatteur

Un squatteur aux yeux de la loi, est une personne qui s’approprie le “domicile d’autrui à l’aide de manœuvre, menaces, voies de fait ou contraintes” sans avoir conclu un bail ni disposer d’un titre légitime d’occupation. De ce fait, un locataire qui reste dans son logement alors que son bail a été résilié ou a expiré n’est pas considéré comme un squatteur.

Les squatteurs s’introduisent généralement dans des logements inoccupés. C’est pourquoi, pour éviter les mauvaises surprises il est important de visiter son logement régulièrement afin de faire croire que ce dernier est habité. La meilleure solution est de mettre un dispositif de sécurité comme des portes blindées, des serrures de haute sécurité, des caméras de surveillance ou encore une alarme. Le mieux cependant, est de réduire au possible les périodes où le logement n’est pas occupé.

Il faut savoir qu’un squatteur peut bénéficier d’une aide juridictionnelle qui prend en charge leurs frais de justice. De plus, ils peuvent bénéficier des conseils d’un avocat pour allonger la procédure d’expulsion. Également, la présence d’enfant, de femme enceinte ou encore de personnes âgées entraine souvent le refus de l’expulsion par le préfet.

Le propriétaire peut demander l’expulsion par le préfet dans les 48 heures suivant l’arrivée des squatteurs après avoir déposé plainte pour violation de domicile et avoir fait constater par un officier de police judiciaire l’occupation illégale du logement.

Il est possible de demander l’expulsion immédiate des squatteurs au-delà de 48 heures par les forces de l’ordre à condition qu’il s’agisse d’une résidence principale. Il est également demandé de prouver qu’ils occupent le logement durablement et qu’ils soient entrés par effraction. Cela dit, il n’est pas toujours évident de le prouver lorsque les serrures ont été remplacées. De ce fait, le propriétaire doit alors saisir le tribunal judiciaire.

Pour obtenir l’expulsion de ces derniers le propriétaire doit alors recourir aux voient légales puisqu’il a interdiction de les déloger lui-même sous peine de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

Il peut saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement squatté et faire constater l’occupation illégale par un huissier de justice qui se chargera de sortir ces derniers.