Immobilier contourner encadrement des loyers

Immobilier contourner encadrement des loyers

L’encadrement des loyers peut-il être contourné ?

beaucoup se demandent comment contourner l’encadrement des loyers dans les villes à forte tension.

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La semaine dernière nous parlions de la différence entre l’encadrement et le plafonnement du loyer.
Une fois la confusion écartée, beaucoup se demandent comment contourner l’encadrement des loyers.

Cet article n’a en aucun cas vocation à inciter à s’affranchir de la loi, nous étudierons d’ailleurs les répercussions de cette attitude, mais plutôt à mettre en lumière les failles juridiques sur ce sujet.

Il faut d’abord s’intéresser au domaine d’application de l’encadrement des loyers.
Celui-ci concerne les baux locatifs pour les logements à usage de résidence principale, meublés ou non-meublés.

Nous repérons alors deux failles :

– En louant à titre de résidence secondaire, par un bail saisonnier ou bien par un bail de logement de fonction, le bailleur n’est pas tenu d’appliquer l’encadrement des loyers.

– Idem en appliquant un complément de loyer

Nous allons surtout nous concentrer sur le mécanisme controversé du complément de loyer.

D’après la définition de la loi ELAN, « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

De cette définition il faut retenir que si votre bien loué possède une plus-value exceptionnelle par rapport à “la concurrence » de par les prestations proposées, vous pouvez en augmenter le loyer par un complément.

Là où le mécanisme est bancal, c’est dans sa précision. Impossible de trouver des éléments différentiateurs précis qui pourraient s’appliquer d’une manière générale.
C’est de là que découlent des dérives, certains bailleurs en profitent pour juger les prestations de leur logement exceptionnelles alors qu’ils ne sont pas sûr de proposer réellement mieux qu’ailleurs, ou que leur vue sur la Tour Eiffel est en fait une vue sur le bout de son antenne à 10 kilomètres.

Pour vous aiguayer tout de même, sachez qu’une place de parking dans un secteur où il est compliqué de se garer peut fonctionner ; idem pour un duplex, des équipements particulièrement haut de gamme… ou un haut plafond (plus de 3,2 m)

Cependant, un appartement avec un beau parquet, des moulures et une belle cheminée en marbre dans le XVIème arrondissement de Paris ne justifiera pas un complément de loyer puisque la plupart des appartements possèdent ces caractéristiques dans ce quartier.

Contestation du complément de loyer par le locataire :

La loi ELAN précise que le locataire dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation.

Le bailleur devra alors se justifier.

S’ils n’arrivent pas à un accord, le locataire aura encore trois mois après la décision pour se pourvoir en justice.

Le loyer jugé juste sera cependant applicable dès la signature du bail.

Non-respect de l’encadrement des loyers, les conséquences pour le propriétaire :

C’est toujours la loi ELAN qui encadre ce sujet. Si les dispositions de la loi ne sont pas appliquées, le bailleur sera dans un premier temps mis en demeure de respecter ladite loi, si cela ne suffit pas, des sanctions pourront tomber.

Ces sanctions prévues peuvent être de trois types :

– Diminution du loyer imposée par le préfet et remboursement du trop-perçu au locataire

– Amende si le loyer n’est pas modifié, pouvant se porter à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale

– Saisine du tribunal pour réduire le montant du loyer

Le loyer d’un bail antérieur à la législation sur l’encadrement des loyers peut-il être modifié ?

Pendant que le bail court, impossible. L’application de l’encadrement des loyers survient uniquement au moment de la signature d’un nouveau bail, sans effet rétroactif.

Zones d’application :

– Paris : baux signés à compter du 1er juillet 2019.

– Lille, Lomme et Hellemmes : à compter du 1er mars 2020.

– Plaine Commune (93) : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse : 1er juin 2021.

– Intercommunalité Est Ensemble (93) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville : 1er décembre 2021.

– Lyon et Villeurbanne :1er novembre 2021.
– Montpellier : 1er juillet 2022.
– Bordeaux : 15 juillet 2022.

Si le bail court depuis une date antérieure à l’arrivée de l’encadrement des loyers, vous n’avez pas à diminuer votre loyer s’il était trop élevé. Cependant, au moment de la relocation, le loyer doit être réévalué à la baisse pour se conformer à l’encadrement, sauf si vous justifiez un complément de loyer.

En gérant vos biens avec Atamoz, vous aurez le contrôle sur votre loyer.
Aussi, vos avis de loyers, quittances, relances seront éditées et envoyées automatiquement à votre locataire.

L’équipe Atamoz – votre Bien en est la cause !

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Immobilier : Contre la canicule la rénovation énergétique du logement

Immobilier : Contre la canicule la rénovation énergétique du logement

Immobilier : Contre la canicule : pensez à la rénovation énergétique du logement !

Les périodes de forte chaleur sont de plus en plus fréquentes, lourdes et longues du fait du réchauffement climatique. C’est le moment de faire un rénovation.

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Quand l’hiver se profile, on a l’habitude d’entendre parler de la rénovation thermique comme solution pour faire chuter sa facture de chauffage. Cependant l’intérêt de cette rénovation est double puisque c’est l’unique solution durable pour vivre confortablement dans son logement l’été, surtout en période de canicule.

Les périodes de forte chaleur sont de plus en plus fréquentes, lourdes et longues du fait du réchauffement climatique. Le reflexe est bien souvent de se ruer sur les climatiseurs et ventilateurs qui ne règlent pas la réelle cause de l’inconfort liée à la mauvaise performance énergétique du logement. De plus, la planète souffre énormément de ces outils de confort d’appoint.

“Lorsqu’il fait chaud, le premier réflexe à avoir, c’est de protéger le logement contre la chaleur. La priorité, c’est d’empêcher que le soleil ne rentre à l’intérieur, en fermant les volets extérieurs”, précise le responsable des équipes techniques et pédagogiques de d’une entreprise de l’économie sociale et solidaire qui prône la rénovation énergétique complète et performante des bâtiments.
Dans un logement exposé sud ou sud-est possédant cinq fenêtres, le fait de laisser entrer les rayons du soleil provoque une hausse de chaleur correspondant à celle produite par un radiateur de 4 à 6 kW. Cette puissance est celle d’un chauffage allumé l’hiver dans un logement bien isolé.

Passé ce premier bon réflexe, il faut ensuite se pencher sur l’inertie thermique des parois :

Un seul remède, l’isolation : “Ce n’est évidemment pas la première chose à laquelle on pense en été, en plein épisode de canicule, mais la véritable cause de l’inconfort reste la mauvaise isolation du logement. Il faut limiter l’accumulation de chaleur, éviter les ponts thermiques entre les murs, les sols et les plafonds, et conserver une bonne étanchéité à l’air”. Cette isolation est donc idéalement à prévoir sur les murs, les sols, les toitures, les combles, les fenêtres, les portes, etc. Cette isolation va entraîner une inertie thermique des parois plus performante, elles prendront ainsi davantage de temps à se réchauffer, gardant votre logement plus au frais.

Les ponts thermiques sont les points du bâtiment où la barrière isolante est rompue, principalement au niveau des jonctions des façades avec les sols, plafonds, portes et fenêtres. Ce sont ces points précis qu’il va falloir venir isoler. Une VMC à double flux peut également aider par l’intermédiaire de son échangeur thermique qui va venir renouveler l’air intérieur sans pour autant faire entrer la chaleur en été ni la faire sortir en hiver.

Résultat : une facture de chauffage divisée par 4 :

Certes, ces rénovations sont couteuses, il faut en effet compter aux alentours de 600 euros du mètre carré de surface habitable, mais heureusement, des aides existent comme les aides locales des collectivités, les certificats d’économies d’énergie, MaPrimeRénov’, etc.

Cependant elles vont avoir un réel impact sur votre facture et participent à la valorisation de votre bien immobilier. Aussi, “en été, la température du logement ne dépassera pas 24°C, même lorsque la température extérieure avoisinera 35°C”.

L’investissement en vaut donc vraiment la peine puisque vous pourrez faire valoir ces arguments au moment de la revente éventuelle de votre bien, de sa mise en location, en plus d’avoir profité d’un climat de vie idéal et de pouvoir fièrement dire que, comme l’écosystème Atamoz, vous contribuez à préserver notre belle planète bleue et verte !

Nous espérons que cet article vous aidera à faire le pas, n’hésitez pas à nous écrire si vous aimeriez que nous entrions plus en détail sur un point particulier en rapport avec l’article ou sur un autre thème qui vous intéresse.

L’équipe Atamoz, votre Bien (et celui de la planète) en est la cause !

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Immobilier Assurance emprunteur  Les simplifications au 1er juin 2022

Immobilier Assurance emprunteur Les simplifications au 1er juin 2022

Quelles sont les simplifications au 1er juin 2022?

L’assurance emprunteur, vendue par votre banque (assurance groupe) ou par un assureur externe (assurance déléguée), vise à protéger un projet d’achat immobilier.

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Il est toléré d’en changer pendant que le contrat court, en suivant une procédure depuis peu simplifiée par le législateur.
La nouvelle loi Lemoine du 28 février 2022 rend également plus aisé l’accès au crédit pour les emprunteurs qui ont subi certaines maladies.

Afin d’ouvrir de nouvelles opportunités aux acquéreurs et amener davantage de flexibilité sur le marché de l’assurance, le législateur a fraichement fait évoluer la réglementation. S’il était déjà admis de switcher d’assurance emprunteur au cours de la 1ère année, puis tous les ans à la date anniversaire du contrat, la loi Lemoine du 28 février 2022 autorise dès lors de le faire plus aisément, à tout instant et par tous moyens, y compris passé la première année. Aussi, les formalités médicales sont plus légères dans certaines situations et, le droit à l’oubli, qui vise les personnes ayant eu un cancer ou l’hépatite C, a été élargi. Pour faire simple : résilier et changer d’assurance de prêt immobilier est désormais plus simple, pour le plus grand bonheur de l’assuré. On vous dit tout.

Quelle est la fonction d’une assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est exigée par la banque lorsque, pour acquérir un bien immobilier, on a besoin de souscrire à un prêt bancaire. L’assurance sert donc à couvrir les impayés en cas d’aléa de la vie (accident, maladie) : si vous n’avez plus la possibilité de rembourser les mensualités, la compagnie d’assurance le fait pour vous.
Cette assurance peut provenir du prêteur, on parle dans ce cas d’assurance groupe. Mais la loi Lagarde de 2010 a ouvert la possibilité de souscrire à une assurance emprunteur auprès d’une autre compagnie d’assurance, on parle alors d’assurance déléguée. Avoir le choix permet de se fixer sur l’assurance au prix le plus bas, pour les mêmes garanties, ou sur celle qui propose le meilleur niveau de garantie, à un prix moins élevé qu’en passant par une assurance de groupe.

Résiliation à la carte :

Afin de profiter d’un taux d’assurance plus attractif, et ainsi réaliser des économies, ou augmenter le niveau de ses garanties sans débourser plus, on peut choisir de changer d’assurance. La grande simplification amenée par la loi Lemoine, c’est qu’il est maintenant possible de le faire sans avoir à attendre la date anniversaire du contrat, ni à respecter un délai de préavis. En effet, la résiliation peut se faire à tout instant, par mail, courrier ou en ligne sur son espace client.
Il n’y a qu’une condition à respecter : Le niveau de garantie pour lequel on change doit être équivalent. Cela veut dire que la nouvelle assurance doit offrir un niveau de garantie au moins équivalent, voire supérieur, à celle initialement souscrite.
La résiliation à tout moment et par tout moyen est entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouvelles offres de prêt et rentrera en vigueur le 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance de prêt souscrits avant le 1er juin 2022.

Formalités médicales allégées :

Lorsque trois conditions sont cumulées, il n’y aura aucune formalité médicale au moment de souscrire à une assurance emprunteur, même si quelques questions sur les habitudes de vie peuvent rester (tabac, alcool, etc).
A partir du 1er juin 2022, si l’assurance porte sur un prêt immobilier pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), si la part assurée sur l’encours cumulé des crédits est inférieure à 200 000 euros par assuré et si l’échéance de remboursement du crédit arrive avant les 60 ans de l’assuré, alors aucun questionnaire ni examen médical ne pourra être demandé.

Droit à l’oubli élargi :

La loi Lemoine a aussi fait bouger la convention AREAS (s’Assurer avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif est adressé aux personnes ayant un risque aggravé de santé, qui n’ont pas le droit aux conditions habituelles pour souscrire une assurance emprunteur. Cette convention accorde notamment un droit à l’oubli (possibilité de ne pas déclarer un cancer à l’assureur sous certaines conditions) aux personnes qui ont été atteintes d’une pathologie cancéreuse.
Depuis le 1er mars 2022, le droit à l’oubli est élargi : 5 ans après la fin du traitement, en l’absence de rechute, l’assuré, peu importe son âge au moment du diagnostic, n’a plus à déclarer sa pathologie. Le droit à l’oubli a été élargi à l’hépatite C.

Toujours dans le but de diminuer les coûts pour les assurés, la loi Lemoine prévoit une obligation d’information accrue sur le droit de résiliation et le coût de l’assurance de prêt. Chaque année, l’assureur doit informer le bénéficiaire de son droit de résiliation et sur les modalités pour en user. Aussi, le coût de l’assurance de prêt additionné sur 8 ans doit être très clairement exposé à l’assuré dans les documents remis avant l’offre de prêt et précisant le coût de l’assurance (simulation, devis…).

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Immobilier vacance locative

Immobilier vacance locative

Pourquoi les villes où le rendement locatif est fort ne sont pas toujours idéales?

C’est normal, nous sommes attirés par les taux de rentabilité les plus hauts.

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C’est normal, nous sommes attirés par les taux de rentabilité les plus hauts. Cependant, c’est une erreur de se fier uniquement à cette information. En effet, les villes qui offrent des taux de rentabilité exceptionnels sont souvent celles qui se distinguent par des taux de vacance locative important. Louer son bien dans ces communes est donc plus fastidieux.

Aussi, qui dit investissement particulièrement rentable, dit risque bien plus élevé.
En effet, les rendements locatifs les plus attrayants se retrouvent dans des communes où le taux de vacance est nettement supérieur à la moyenne nationale. Ainsi, louer son logement dans les villes les plus rentables peut s’avérer être une plaie pour l’investisseur.

C’est la part de logements vacants dans les 100 plus grandes villes françaises comparé avec les taux de rendements bruts relevés dans ces mêmes villes qui nous l’indique. Ainsi, à Béziers, Perpignan et Mulhouse, trois communes où le taux de vacance est haut (pas loin de 16%), les rendements bruts sont vraiment intéressants (au-delà de 9%). Cela se justifie par un prix à l’achat plutôt faible, allié à des loyers qui restent satisfaisants. La contrepartie est qu’il n’est pas aisé de trouver des locataires pour remplir son logement, la faute au manque d’attractivité de ces villes.

A l’opposé, des communes rayonnantes comme Cannes, Ajaccio ou Mérignac (limitrophe de Bordeaux) qui ont des taux de vacance faibles (entre 2 et 4%), offrent des rendements locatifs plus ternes (entre 2 et 5%). Les investisseurs tendent à regarder que les rendements, à tort. Il est primordial d’analyser le dynamisme de la ville pour éviter les pertes de revenus inattendues”.

Une solution, sortez du lot !

Si vous avez déjà, ou compter quand même investir dans une commune peu attrayante pour ses rendements élevés, démarquez-vous ! Proposez davantage d’équipement, décorez mieux que les autres, ayez des petites attentions dès l’annonce, pour attirer les locataires vers vous.
En effet, qui dit taux de logement vacant élevé, implique une concurrence féroce entre les propriétaires. Vous économiserez à l’achat, vous pouvez vous permettre une enveloppe travaux légèrement supérieure si celle-ci vous permet de louer toute l’année.
Evidemment, si la ville n’est pas populaire, placez-vous au moins à des endroits stratégiques (proche d’une université, des transports en communs, des commodités, des animations qu’à à offrir la commune d’une manière générale.

En plus de la vacance locative, le manque à gagner sur une plus-value :

Le taux de rendement brut reste évidemment un indicateur phare pour choisir une commune où investir, cependant il ne faut pas oublier de prendre en compte un facteur tout aussi primordial : l’évolution des prix dans la commune.
Dans les communes qui mettent en avant des rendements dantesques, les prix ont tendance à stagner, voire à baisser, sur le long terme. Il est donc très rare de réaliser des plus-values importantes afin de rentabiliser au maximum son investissement. A l’inverse, il est fréquent de réaliser de très belles plus-values dans les grandes villes où le rendement locatif peut paraître relativement faible.

Le cas de Mérignac en est une belle illustration. Dans cette commune du sud-ouest de la France, le rendement locatif est loin d’être mirobolant (3,3% environ) mais les prix à l’achat ont explosé de 55% sur les 10 dernières années. Une personne qui aurait investi à Mérignac en 2013 aurait donc dégagé un rendement relativement faible, mais l’opération se serait malgré tout avérée très juteuse.
Ainsi, avant de foncer dans un investissement locatif, il est conseiller d’anticiper le gain net sur le long terme en prenant en compte dans son analyse l’ensemble des dépenses liées à l’investissement ainsi que les évolutions des prix à l’achat.

Nous espérons que cet article vous aura permis de comprendre qu’un investissement très bien placé est toujours préférable, ou alors qu’il faut absolument vous démarquer si vous optez pour une ville un peu en retrait en termes d’attractivité.

Merci pour votre temps, n’hésitez pas à souscrire à notre Newsletter pour d’autres décryptages immobiliers hebdomadaires et à nous soumettre vos sujets.

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Immobilier Les pièces pour son dossier de prêt immobilier

Immobilier Les pièces pour son dossier de prêt immobilier

Immobilier.
Banque : Les pièces pour son dossier de prêt immobilier

Vous vous êtes positionné sur le bien de vos rêves avec une offre d’achat qui a été acceptée, vous avez même déjà signé le compromis de vente.
C’est maintenant que vous devez vous tourner vers l’organisme prêteur avec votre dossier de demande de prêt immobilier.

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Nous allons vous conseiller quand le constituer, et l’ensemble des pièces à fournir !

Quand constituer son dossier de demande de prêt immobilier ?

A l’instar de la majorité des Français, vous allez certainement contracter un prêt pour financer votre acquisition immobilière. Atamoz vous en félicite, puisque vous avez compris l’intérêt de l’effet de levier du crédit dont nous vous parlons souvent dans nos Actualités Immobilières. Nous allons vous aider à faire en sorte que vous n’oubliiez aucun élément justificatif afin de ne pas risquer de couper court à l’achat visé.

Ce prêt immobilier sert évidemment à votre achat d’appartement ou de maison, c’est pourquoi il ne pourra vous être accordé qu’une fois le logement trouvé et réservé par une offre acceptée.
C’est la raison pour laquelle le dossier est constitué après la signature du compromis de vente ou le contrat de réservation en cas de VEFA. Ce n’est pas pour rien que ce contrat est un des éléments attendus dans le dossier de prêt.

Une fois cet avant contrat de vente signé, vous avez 45 jours pour valider votre prêt. Sinon, une clause suspensive d’obtention du prêt fera certainement échouer l’achat, à moins qu’un délai plus long soit prévu.

L’idéal est donc d’anticiper, comme toujours. Prenez un rendez-vous avec votre banquier ou un courtier lors de la recherche du bien ! Votre but va être ici de savoir quel montant de prêt peut vous être accordé et idéalement d’obtenir un accord de principe. Vous saurez donc quel type de bien rechercher, éviterez certainement de signer un compromis qui n’ira pas au bout. L’accord de principe quant à lui ne servira pas d’offre de prêt mais peut jouer à votre avantage dans votre négociation avec le vendeur.

Il faudra en moyenne un mois pour obtenir votre offre de prêt ferme et définitive. Vous aurez ensuite à attendre 10 jours avant de pouvoir au onzième jour après réception de l’offre de prêt, la renvoyer signée. Ce délai est réglementaire et constitue un délai de réflexion qu’on ne peut réduire. Ce délai peut être rallongé à 60 ou 75 jours si le vendeur l’accepte au moment de la rédaction du compromis de vente.

Quels justificatifs d’identité et de situation personnelle sont attendus ?

Voici la liste des éléments attendus pour cette partie de votre dossier de demande de prêt immobilier :
– Carte d’identité, Passeport, Carte de séjour (ressortissants étrangers)
– Livret de famille (si enfants à charge), pour estimer les frais qui leur sont liés.
– Justificatifs de moins de 3 mois :
– locataires : cont–rat de bail ou justificatif de logement de fonction
– propriétaires : attestation de propriété

Emprunteurs en couple, chacun devra fournir les pièces si dessus et le :
– contrat de mariage
– pacs (certificat de la mairie)
– jugement de divorce.

Quels justificatifs de ressources et de charges ?

Il s’agit ici de prouver sa solvabilité, sa capacité à rembourser son crédit grâce à des revenus suffisants :
– Deux derniers avis d’imposition

Pour les Salariés en CDI en CDD ou en Intérim :
– 3 derniers bulletins de salaire
– contrat de travail
– Pour les Fonctionnaires
– une attestation de titularisation
Pour les Travailleurs ou Gérants non-salariés dans le commerce, l’artisanat ou l’agriculture.
– 3 derniers bilans comptables.
– Extrait Kbis et Statuts de la société.

Pour les Professions libérales :
– 3 dernières déclarations 2031 ou 2035 ou 3 derniers bilans comptables.
– Extrait Kbis et Statuts de l’entreprise.

Pour les Intermittents du spectacle :
– 24 derniers bulletins de salaire.
– Documents relatifs à des crédits en cours et leurs tableaux d’amortissement
– Pièces justifiants vos placements
– Pièces justifiants votre épargne

Quels documents liés à votre achat immobilier ?

– Si vous achetez dans l’ancien :
-Compromis ou Promesse de ventes signé par toutes les parties
– La Clause de condition suspensive d’obtention du prêt doit y figurer afin de vous protéger, elle vous empêche d’être contraint à acheter si vous n’obtenez pas votre crédit. L’achat sera annulé, vous retrouverez ainsi votre séquestre (10% du prix du bien généralement que vous avez versé pour réserver le bien).
– Les Diagnostiques techniques (généralement fournis par l’agence immobilière ou le notaire du vendeur).
– Si vous achetez dans le neuf :
– Le Contrat de réservation du bien et la clause de condition suspensive d’obtention du prêt immobilier
Si vous faites construire, ajoutez également le plan ou l’indication des surfaces ; un devis estimatif ou un contrat de construction.
– L’Attestation de performance énergétique (généralement fournis par l’agence immobilière ou le notaire du vendeur).

Vous savez tout ! Plus qu’à prendre rendez-vous avec l’organisme de crédit et obtenir ce prêt qui vous donnera accès à votre logement rêvé !

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Immobilier Sommes-nous assez endettés

Immobilier Sommes-nous assez endettés

Immobilier.
Sommes-nous assez endettés?

Investir dans la pierre s’avère bien souvent moins rentable qu’on l’espérait. Pour faire un bon placement, il faut se poser les bonnes questions

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La charge des impôts est si importante qu’investir dans la pierre s’avère bien souvent moins rentable qu’on l’espérait. Pour faire un bon placement, il faut poser les bons calculs, contracter un prêt et régulièrement éviter les produits défiscalisants.
Gardez à l’esprit tout le long de cet article qu’Atamoz vous conseille évidemment d’investir dans l’immobilier et que le ton employé ne vise pas à vous décourager mais plutôt à vous éviter un mauvais placement.

En matière d’immobilier, les Français ne raisonnent souvent plus avec leur tête mais plutôt avec leur cœur. Ils sont si attachés à cet investissement que leur famille a entrepris avant eux qu’ils deviennent aveugles face aux questions essentielles à se poser. Il est vrai, leurs ascendants ont bien souvent réalisé de bons coups, mais rien ne garantit qu’il en sera de même pour eux. L’époque n’est en effet plus la même, les paramètres financiers, fiscaux et juridiques sont radicalement différents que des décennies en arrière. Pour illustrer cela, prenons l’exemple des impôts fonciers qui rongent la rentabilité. Nos aïeux n’avaient à se soucier, ni d’impôt sur les revenus fonciers, ni de frais sur les successions, ni même d’impôt sur la fortune immobilière, et les locataires étaient moins protégés qu’à notre époque.

Plus contemporain, nos parents percevaient des revenus fonciers sans reverser 17,2% de prélèvements sociaux. C’est une taxe dont on néglige souvent l’impact. En effet, ces prélèvements sociaux ne sont pas progressifs, il faut s’en acquitter dès le premier centime de loyer perçu. Pour les investisseurs étant dans une tranche d’impôt sur le revenu de 30%, cela signifie que quasiment la moitié des loyers reçus s’évaporeront en impôts et taxes.

Investir dans l’immobilier reste évidemment une bonne idée pour toute la sécurité que ce placement peut emporter, il faut simplement y regarder à deux fois. L’immobilier ne devrait pas représenter la totalité d’un patrimoine, un placement n’étant jamais sans risque, c’est pourquoi on dit qu’il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier.
En effet, L’investissement immobilier ne peut pas être liquidé par fraction, il est impossible de vendre 3 mètres carrés au moment où vous avez besoin de trésorerie. Il est donc primordial de conserver des liquidités, placées ailleurs. A l’inverse, un cadre quarantenaire qui n’aurait ni immobilier, ni crédit dans son patrimoine ferait certainement une erreur. Il devrait donc investir tout en se posant les bonnes questions (raisonnement purement économique, endettement, rendement réel, réduction d’impôt)

Ne pas laisser place à l’affect en matière d’investissement :

Il est primordial de laisser ses émotions de côté dans le façonnement de son patrimoine immobilier et financier. Penchez-vous sur les chiffres, pensez long terme, et si le projet vous fait vibrer autrement que par sa solidité, c’est du bonus. En effet, se serait la porte ouverte aux mauvaises affaires de fonctionner autrement. Surtout lorsque que vous en êtes à vos premières affaires. Plus tard, lorsque votre patrimoine sera important, vous pourrez refuser des projets qui ne vous procurent pas de plaisir autrement que financier, mais la règle sera toujours de ne pas craquer sur un bien dont le dossier ne serait pas intéressant au minimum financièrement parlant.

Profiter de l’effet de levier du crédit :

Cela peut paraître contre intuitif, mais même si vous possédez suffisamment de liquidités pour acheter un bien locatif, nous vous déconseillons de le payer comptant. Cela serait bête de ne pas profiter de l’effet de levier du crédit, l’immobilier étant le seul actif le permettant. Pire encore, s’en passer revient à jeter l’argent par les fenêtres, l’inflation étant plus forte que ce que la banque vous rapporte.

Laissez-nous vous présenter une stratégie que l’on juge pertinente.
Supposons que vous contractiez un emprunt de 10 ans minimum, 10 ans étant la durée de conservation pertinente minimale d’un bien, et que vous le payiez à environ 1% d’intérêt. En plaçant vos capitaux restants, qui n’ont pas constitué l’apport, sur cette même période sur les marchés financiers, vous pouvez prétendre à une performance rationnelle de 4% par an en moyenne. L’idéal est de placer cette épargne sur une allocation d’indices diversifiés afin de maîtriser les risques.

L’intérêt est que si sur cette période de remboursement de votre prêt vous avez un besoin soudain de trésorerie, vous pourrez en retirer de votre placement financier. Cela aurait été totalement impossible si vous aviez acheté comptant votre bien et donc immobilisé l’entièreté de votre épargne.

Votre but va être de faire en sorte que les loyers perçus remboursent au maximum à eux seuls vos échéances mensuelles auprès de la banque. Les taux des prêts immobiliers ont certes commencé à augmenter, mais ils restent faibles. En contractant un prêt, vous aurez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt de vos loyers dans la liste des charges locatives déductibles, vous serez donc moins fiscalisé et votre épargne conservée servira à rembourser votre crédit si le loyer reçu n’y suffit pas.

Pour résumer, vous investissez dans le bien locatif à crédit et bénéficiez d’un taux encore faible, les loyers perçus remboursant au maximum les échéances mensuelles, et placez vos capitaux qui n’ont pas servi à l’apport avec une performance avoisinant les 4%, bien supérieure au taux du crédit.

Option 1 et 2, puis 3 et 4 dans le 2ème tableau (Résultats Bruts, hors CSG et plus-values pour les investissements locatifs) :

Apport 50k et emprunt de 150k (Pour total de 200k)
+ 150k cash restant sur les marchés financiers

200k comptant dans bien locatif

Appart : 4% -> 8000€/an (666,67€/mois)

Prêt 25 ans enfin remboursé par loyers

200k€ dont 150k€ gagné par les loyers

+ 200k€ plus-value

Patrimoine 400k€

Financier : 4% -> 6000€/an
(500€/mois)

25 ans plus tard
300k€ (capital départ + intérêts) disponibles immédiatement

Patrimoine total après 25 ans : 700k€

Appart : 4% -> 8000€/an
(666,67/mois)

25 ans plus tard

200k + 200k plus-value + 200k loyers

Patrimoine 25 ans après : 600k€

 

Avec deux emprunts pour 2 Biens.
1- Apport 50k et emprunt de 150k
2- Apport 50k et emprunt de 150k
+ 100k cash restant sur les marchés financiers

(Sous réserve de parvenir à obtenir 2 prêts,
certainement dans 2 banques différentes)

200k comptant sur marchés financiers

1- Appart : 4% -> 8000€/an (666,67€/mois)

Prêt 25 ans enfin remboursé par loyers

200k€ dont 150k€ gagné par les loyers

+ 200k€ plus-value

Patrimoine 400k€

2- Appart  : 4% -> 8000€/an (666,67€/mois)

Prêt 25 ans enfin remboursé par loyers

200k€ dont 150k€ gagné par les loyers

+ 200k€ plus-value

Patrimoine 800k€

Financier : 4% -> 4000€/an
(333,33€/mois)

25 ans plus tard
200k€ (capital départ + intérêts)
disponibles immédiatement

Patrimoine total après 25 ans : 1M€

Financier : 4% -> 8000€/an
(666,67/mois)

25 ans plus tard

200k capital de départ + 200k intérêts Patrimoine 25 ans après : 400k€

L’option 3 est idéale sous réserve de parvenir à obtenir 2 prêts, sinon l’option 1 est à privilégier par rapport à l’option 2. L’option 4 est à écarter car présente le plus haut risque pour le moins bon rapport étonnamment. En effet, elle vous prive de plus-value.
Attention tout de même aux gros frais de copropriété tels que les ravalements de façade par exemple qui viendront noircir notre tableau légèrement idéaliste qui visait simplement à comprendre les concepts.
Ces options ne prennent pas non plus en compte les intérêts composés qui consistent à réinvestir à votre capital sur les marchés financiers ce que vous gagnez, pour obtenir 4% d’un montant toujours plus important, qui grandit de façon exponentielle.)

S’assurer de calculer le rendement réel :

Dans l’immobilier, un rendement à deux chiffres n’est rarement de bon augure. S’il est si important, c’est que le risque l’est tout autant. En effet, ce rendement ne rime plus à rien si la vacance locative est forte ou si vous réalisez une moins-value à la revente.
Ainsi dans votre recherche, penchez-vous non seulement sur le rendement, mais aussi sur le potentiel de plus-value. A Paris, le rendement d’un logement est bas, souvent entre 1 et 2%, cependant l’espoir d’une plus-value à long terme est fort. Dans les grandes villes de province, le rendement est fréquemment entre 4 et 6%, mais le potentiel de plus-value est sans doute plus léger. Dans certaines villes plus petites, vous pouvez tomber sur des rendements bien plus alléchants, mais la plus-value sera très rarement au rendez-vous et les locataires pas toujours non plus. Eh oui, même en immobilier, la relation rendement/risque est vérifiée.

Ne pas acheter avec pour seule stratégie la réduction d’impôt :

L’avantage fiscal que peut présenter tel ou tel dispositif est à étudier, mais on ne base pas sa stratégie de construction d’un patrimoine autour de ce point. Et pourtant nombreux investissent en Pinel, dans des résidences étudiantes, de services, de séniors avec que ça en tête. Ils passent totalement à côté de la vraie valeur de leur bien. C’est seulement au moment de la revente qu’ils comprennent leur erreur lorsqu’ils se rendent compte avoir acheté plus cher que le prix du marché, alors qu’ils auraient pu faire une belle plus-value ailleurs. Les bons investissements Pinel ne courent pas les rues.

Il est souvent plus pertinent de réfléchir à la manière d’investir une fois trouver le bon bien locatif. Cela peut être par une société civile immobilière (SCI) ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) quand on veut réduire la fiscalité par exemple. Atamoz a rédigé des articles sur ces deux options, que nous vous invitons à retrouver sur notre site dans la rubrique “Actualités Immobilières”.

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