Revente immobilier

Comment calculer la plus-value pour une SCI à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés ?

Quelle fiscalité en cas de revente d’un bien immobilier d’une SCI à l’IR ou à l’IS ?

Comme Atamoz vous le disait en fin de deuxième partie, le cas de la revente d’un bien immobilier est différent de celui de la cession des parts puisque le bien va sortir de la SCI. Il va falloir calculer la plus-value pour déterminer le montant de l’imposition. Atamoz a consacré sa troisième partie du volet de la SCI à ce sujet.

Ce calcul est différent selon que votre SCI est à l’IR ou à l’IS.

1) Pour une SCI à l’IR :

Il faut appliquer le régime des plus-values des particuliers, ainsi la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien par la société.

Le prix de vente peut être minimisé afin de payer moins d’impôt sur la plus-value. On va chercher à déduire les frais comme la commission de vente, la mainlevée, les diagnostics, la TVA acquittée par la SCI vendeuse ou l’associé cédant.

Le but va être au contraire de maximiser le prix d’achat pour que la différence soit moins importante. On va donc prendre en compte la somme effectivement versée à l’achat à laquelle on va ajouter les frais supplémentaires comme les frais d’acquisition, les charges et indemnités versées au vendeur, le montant des travaux et les frais de voiries. Cependant, si l’application d’une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition est plus importante que la somme des frais, le vendeur peut choisir cette option.

Pour ce qui est des gros travaux types construction, agrandissement, un forfait de 15% peut être ajouté au prix d’acquisition si ces travaux ne sont pas déjà entrés en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu, ne sont pas des dépenses locatives, portent sur la structure du bien, ont été réalisés après l’acquisition du bien ou à son achèvement par une entreprise et non par le vendeur. Il faudra des justificatifs de ces travaux, sinon le forfait de 15% sera applicable seulement si le bien est vendu au moins 5 ans après son acquisition.

Il existe des cas particuliers à traiter, notamment au cas où le bien a été reçu par la SCI par donation ou succession. Le prix d’achat dans le calcul sera égal à la valeur sur la base de laquelle ont été calculés les droits de mutation ou de succession. Si le bien a été apporté par les associés qui l’ont acheté en nom propre, le prix d’achat est égal à la valeur du bien au moment de l’apport.

Maintenant que nous savons calculer la plus-value au sein d’une SCI à l’IR, nous allons nous intéresser davantage au régime des plus-values des particuliers applicable à la SCI à l’IR. Celui-ci va avoir pour avantage de donner la possibilité à la société de bénéficier d’exonérations et d’abattements, selon la situation, avant l’imposition du montant restant.

L’intérêt est que la SCI à l’IR va donc bénéficier d’exonérations d’impôt sur les plus-values comme les particuliers. Cela est rendu possible dans plusieurs situations : si le bien est occupé à titre de résidence principale en SCI par un associé; en cas de première cession d’un bien autre que la résidence principale (si l’associé n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années); cession dans le cadre d’opérations de remembrements urbains ou ruraux; cession d’immeubles à un organisme de logement social ou à une entreprise promettant d’en créer et de les louer; prix de vente inférieur à 15 000 €.

L’exonération portera sur la fraction de l’immeuble occupée par l’associé et sur la part de la plus-value détenue par l’associé.

Au niveau des abattements : la SCI peut bénéficier d’un abattement pour une durée de détention. Cet abattement est calculé sur le montant des plus-values imposable à l’IR à partir de la 5ème année de possession de l’immeuble. Cet abattement est de 6% dès la 6ème année et ce pour chaque année jusqu’à la 21ème. Pour la 22ème il est de 4%. C’est au delà de la 22ème année que la SCI est exonérée d’IR sur les plus-values résultant de la vente d’un bien immobilier.

Il existe un second abattement pour déterminer le montant des plus-values soumis à prélèvements sociaux. 1,65% dès la 6ème année jusqu’à la 21ème; 1,60% pour la 22ème; 9% ensuite et donc exonération totale à partir de la 30ème année de possession de l’immeuble. Il est important de comprendre que la détention commence lorsque l’associé rentre dans la SCI.

L’imposition du montant restant : Après les abattements, le montant restant imposable des plus-values de SCI à l’IR se voit appliqué un taux de 19%, à cela vient s’ajouter 17,2% de prélèvements sociaux (type CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Enfin, si les plus-values sont supérieures à 50 000 €, le montant se voit encore taxé entre 2% et 6% en fonction d’un barème évolutif.

2) Dans le cas d’une SCI à l’IS

Il faut appliquer le régime des plus-values professionnelles, le calcul de la plus-value prend en compte la dépréciation du bien au fil du temps. Le prix d’acquisition du bien est ainsi réduit des amortissements des différents éléments du bien (toiture, murs…). Le montant de la plus-value sera donc plus important.

Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS ne va pas permettre à la société de bénéficier d’exonérations ou d’abattements. La plus-value sera imposée au même titre que le résultat ordinaire de l’entreprise. C’est donc un taux fixe de l’impôt des sociétés de 26,5% qui s’applique depuis le 1er janvier 2021, 25% à compter de 2022. Il existe un taux réduit à 15% dont on peut profiter lorsque les bénéfices n’excèdent pas 38 120 € annuel. Ce taux réduit est soumis à des conditions : Le capital social doit être entièrement libéré ; détenu de manière continue pour 75% par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions ; CA inférieur à 10 000 000 € sur 12 mois.

L’associé sera imposé à l’IR seulement sur les dividendes qu’il aurait décidé de se verser suite à la cession du bien par exemple.

Il existe aussi la contribution sociale sur l’IS qui vient s’additionner si le CA HT est supérieur à 7 630 000 € et dont l’IS dépasse 763 000 €. Le taux de cette contribution est de 3,3% sur le bénéfice imposable.

Conclusion sur les 3 parties du dossier :

En plus de vous conseiller d’acheter à plusieurs par une SCI plutôt qu’en nom propre, Atamoz vous conseille d’opter pour l’imposition qui vous sera la plus avantageuse en fonction de votre situation. Attention, nous vous rappelons que passer à l’IS est irréversible. Avec tous les éléments contenus dans ces 3 articles et le tableau récapitulatif ci-dessous, vous devriez être capable de choisir la SCI qui colle à votre projet !

 
 
Tableau comparatif : 

SCI à L’IR

SCI à l’IS

Activité Civile (location non-meublée comprise) Activité principale Civile mais activité secondaire Commerciale autorisée (location meublée, marchand de bien)
Location non meublée : loyers perçus par la SCI imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers détenus par les associés. Loueur Meublé Professionnel (LMP), Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), loyers perçus par la SCI imposés à l’IS dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Louer au sein de la même SCI, à la fois en meublé certains lots et en non meublé d’autres : à l’IR si et seulement si vos recettes générées par la location meublée n’excède pas 10% de celles réalisées avec la location non meublée. Sinon, la SCI deviendra imposée à l’IS. Louer au sein de la même SCI, à la fois en meublé certains lots et en non meublé d’autres : à l’IS si vos recettes générées par la location meublée excèdent 10% de celles réalisées avec la location meublée.
Possible de passer de SCI à l’IR à SCI à l’IS Attention, l’option pour le régime de l’IS est définitif, impossible de revenir à l’IR !
Régime des plus-values des particuliers : la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien par la société. Régime des plus-values des professionnels : Le calcul de la plus-value prend en compte la dépréciation du bien au fil du temps. Le prix d’acquisition du bien est ainsi réduit des amortissements des différents éléments du bien (toiture, murs…). Le montant de la plus-value sera donc plus important.
SCI à l’IR va bénéficier d’exonérations d’impôt sur les plus-values comme les particuliers (voir conditions plus haut dans la partie 3) La SCI à l’IS ne va pas permettre à la société de bénéficier d’exonérations
La SCI à l’IR peut bénéficier d’un abattement pour une durée de détention. Cet abattement est calculé sur le montant des plus-values imposable à l’IR à partir de la 5ème année de possession de l’immeuble. Il existe un second abattement pour déterminer le montant des plus-values soumis à prélèvements sociaux. La SCI à l’IS ne va pas permettre à la société de bénéficier d’abattements.
Après les abattements, le montant restant imposable des plus-values de SCI à l’IR se voit appliqué un taux de 19%, à cela vient s’ajouter 17,2% de prélèvements sociaux (type CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Enfin, si les plus-values sont supérieures à 50 000 €, le montant se voit encore taxé entre 2% et 6% en fonction d’un barème évolutif.

La plus-value sera imposée au même titre que le résultat ordinaire de l’entreprise. C’est donc un taux fixe de l’impôt des sociétés de 26,5% qui s’applique depuis le 1er janvier 2021, 25% à compter de 2022. Il existe un taux réduit à 15% dont on peut profiter lorsque les bénéfices n’excèdent pas 38 120 € annuel. (voir conditions plus haut dans la partie 3)

L’associé sera imposé à l’IR seulement sur les dividendes qu’il aurait décidé de se verser suite à la cession du bien par exemple

Il existe aussi la contribution sociale sur l’IS qui vient s’additionner si le CA HT est supérieur à 7 630 000 € et dont l’IS dépasse 763 000 €. Le taux de cette contribution est de 3,3% sur le bénéfice imposable.

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