Immobilier Droit de préférence et droit de suite

Le droit de préférence permet à un créancier d’être rémunéré prioritairement face aux autres créanciers du débiteur.

On peut citer comme droits de préférence le nantissement, l’hypothèque ou encore le droit de gage par exemple.
Le nantissement sert au débiteur à proposer à son créancier une garantie visant des biens mobiliers comme un fonds de commerce par exemple.

L’hypothèque est une garantie dont bénéficie un créancier sur un bien immobilier cette fois et non mobilier comme pour le nantissement. Elle est d’ailleurs à distinguer de la caution. En pratique, si le débiteur ne rembourse pas ses dettes, le créancier devient créancier hypothécaire. Il pourra alors demander la saisie du bien immobilier pour être remboursé.

Le droit de gage quant à lui confère au créancier des sûretés réelles conventionnelles, légales ou judiciaires. Ces suretés permettant d’être payé en premier s’il y a plusieurs créanciers.

Le droit de suite est une prérogative reliée au droit réel tout comme le droit de préférence.

Il sert au créancier qui en profite de traquer le bien, et ce peu importe qui en détient la propriété, même si c’est désormais un tiers détenteur qui en est propriétaire. On parle de droit réel justement pour cette raison, c’est un droit sans intermédiaire entre la chose et la personne. Le droit réel s’oppose ainsi aux droits personnels où le pouvoir exercé sur la chose n’est pas exercé immédiatement.

A noté que l’on peut opposer à tout tiers le droit de suite, que celui-ci soit de mauvaise foi ou non.

Quand un créancier bénéficie d’un droit de suite et qu’il désire l’utiliser, il y a une certaine marche à suivre. C’est notamment le cas pour les créanciers hypothécaires, ceux qui jouissent d’une hypothèque à titre de garantie. Trois conditions doivent être remplies :

L’inscription de l’hypothèque doit avoir eu lieu avant la vente ou la transmission du bien concerné ;

L’échéance de paiement doit déjà être dépassée afin que la créance soit exigible ;

Un titre exécutoire doit constater la créance. C’est un acte juridique qui constate une créance et ordonne l’exécution forcée de l’obligation, en donnant son aval pour saisir des biens du débiteur notamment. Il faudra le plus souvent faire appel à un huissier de justice pour mener cette procédure.

Concrètement, le créancier commence par adresser par voie d’huissier un commandement de payer au tiers de détenteur. La conséquence de cet acte est de laisser au débiteur le choix entre payer la créance ou laisser l’immeuble. En effet si la dette n’est toujours pas honorée, le créancier peut utiliser son droit de suite afin de vendre aux enchères son bien immobilier.

Pour être tout à fait exhaustif, le tiers détenteur dispose d’une troisième option : la purge des hypothèques. Cela permet au tiers détenteur d’un immeuble de supprimer les inscriptions d’hypothèques grevées au bien. Le tiers doit alors proposer aux créanciers inscrits du débiteur le versement du prix de vente. Cette purge peut être amiable ou légale.

Droit de préférence et droit de suite, deux droits que l’on retrouve dans le pacte d’associés :

Le pacte d’associés est une convention en dehors des statuts stipulant que les associés d’une société (SCI, SAS, SASU, SARL) gèrent eux même leur relation contractuelle et le fonctionnement de la société.

Tout d’abord, le droit de suite inclut dans le pacte d’associés sert à protéger les associés qui seraient forcés de vendre leurs actions. Il est vrai que dans un pacte d’associés il arrive que soient ajoutées des clauses de cession forcée qui contraignent les associés à vendre leurs actions à un prix calculé en fonction d’un événement certain. Celui qui achète ces actions peut dans certains cas les céder à un prix nettement supérieur lésant les associés.

En prévoyant une clause de droit de suite dans le pacte d’associés, ceux contraints de céder leurs actions sont enfin protégés. La clause de droit de suite précise une modulation de prix dans la situation où l’acquéreur réussirait à céder les actions à un prix plus important. L’associé ayant cédé ses actions au tiers acquéreur perçoit alors un pourcentage de la différence entre le montant qu’il a touché et le prix de revente des actions.

Normalement, le temps de validité de cette clause oscille entre 6 et 18 mois à partir de la cession d’actions. Cette clause a donc un double avantage : permettre de rééquilibrer le montant de la vente des actions et d’anticiper tout abus des associés.

Cette clause de droit de suite dans un pacte d’associés n’est pas calculée en fonction des résultats financiers de la société.

Le droit de suite sert à un créancier à tracer le bien grevé de sûreté pour jouir de ses droits, tandis que le droit de préférence est une priorité donnée à un créancier pour être remboursé en premier.

Veillez à ne pas confondre droit de préférence et droit de préemption. Le droit de préemption va par exemple servir à un locataire d’être prioritaire pour se positionner sur l’achat de son logement s’il venait à être vendu.