Immobilier : Location en zone tendue

Immobilier : Location en zone tendue en 2021.

Conséquences : préavis, loyers plafonnés, … ?

Plusieurs villes ont été listées comme zones tendues en 2021 (et valable pour 2022). Ce sont des villes où le nombre de logements disponibles est inférieur à la demande. Pour répondre à cette situation, le délai de préavis a été réduit à un mois pour une location même non meublée. Cela permet notamment un roulement plus fluide. Les loyers ont également été plafonnés dans certaines agglomérations afin de permettre aux locataires de postuler sur davantage de biens.

Point situationnel :

Au sein des zones tendues, les loyers pratiqués sont particulièrement hauts, rendant compliqué l’accès au logement d’une partie de la population. C’est en effet le résultat d’une demande plus forte que l’offre, la rareté fait le prix.

Voici la liste complète des agglomérations concernées : Paris, Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux, Montpellier, Nantes, Nice, Menton Monaco, Toulouse, Aix-en-Provence, Toulon, Strasbourg, Grenoble, Annecy, Genève-Annemasse, Ajaccio, Fréjus, La Rochelle, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Draguignan, La Teste-de-Buch Arcachon, Meaux, Saint-Nazaire, Sète, Thonon-les-Bains.

En effet, dès lors que la tension touche une partie de la ville, c’est la ville entière qui est déclarée être une zone tendue.

Le plafonnement des loyers en zone tendue :

Au sein des zones tendues, il est impossible d’imposer les loyers que vous voulez au moment de la relocation. En effet, des plafonds existent. Ce plafond concerne les logements servant à une résidence principale, qu’ils soient meublés ou non, mais pas les logements de résidences secondaires. Pour faire simple, le loyer du prochain locataire sera souvent identique à celui de l’ancien, sauf dans quelques cas. Le bailleur pourra tout de même fixer librement le loyer pour un logement neuf ou s’il loue son logement ancien pour la première fois. Aussi, il sera libre de fixer le loyer si son logement n’était pas occupé au cours des 18 mois précédents. Enfin, ce sera également possible si des travaux d’un montant au minimum égal à la somme des douze derniers loyers ont été fait en vue d’améliorer le logement ces 6 derniers mois.

Lorsque le propriétaire bailleur a fait des travaux équivalant au moins aux 6 derniers mois de loyers d’amélioration ou de mise en conformité pour rendre le logement décent, il peut augmenter le loyer, mais cette augmentation reste encadrée (15% du coût réel des travaux)

La dernière solution pour augmenter le loyer est que le bailleur prouve que celui-ci a été sous évalué au départ. Il devra comparer avec le voisinage et son augmentation ne pourra pas dépasser 50% de la différence entre le loyer voisin et l’ancien loyer. Exemple : Ancien loyer : 900 euros Loyer voisin : 1000 euros -> Augmentation jusqu’à 950 euros acceptée mais à 951 et plus non.

La loi Alur à Paris et à Lille avait mis en place une expérimentation jusqu’en 2017 mais le tribunal administratif l’a annulée, l’expérience a été reprise à Paris depuis. En réalité, encadrer les loyer pourrait aller à l’encontre de la loi du marché de l’offre et la demande ainsi qu’aller à l’encontre du droit de propriété et de liberté contractuelle.

Le délai de préavis :

Cette mesure a été plus facilement acceptée en zone tendue que l’encadrement des loyers.

Les biens loués non meublés à usage de résidence principale font habituellement l’objet d’un délai de préavis de 3 mois. En zone tendue, ce délai est ramené à un mois, le locataire doit faire attention à bien le préciser dans sa lettre de demande de congé ! Cela permet de bouger plus facilement, un meilleur roulement, très bénéfique lorsqu’il y a peu de biens sur le marché pour les nouveaux arrivants.

Autre solution contre l’écart entre l’offre et la demande ; la majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires :

L’administration peut choisir de majorer la taxe d’habitation entre 5 et 60 %. Seuls les logements meublés occupés à titre de résidence secondaire sont visés par cette majoration. Cependant, pour que cette majoration soit effective, il faut qu’elle soit délibérée au conseil municipal. Par contre, dans les communes qui on vu se voir appliquer la majoration, le locataire peut demander un dégrèvement s’il se trouve dans l’une des trois situations suivantes :

– Occupation du logement en résidence secondaire pour cause d’activité professionnelle du locataire.

– Occupation du logement par une personne hébergée de façon durable dans certaines établissements de soins.

– Occupation du logement au titre de résidence secondaire alors que le locataire souhaitait en faire sa résidence principale.

Conclusion :

Pour finir, les logements vacants ont été attaqués. En effet certains propriétaires bailleurs laissaient volontairement leur logement vacant. Cela creusait encore davantage l’écart entre l’offre et la demande. Il est essentiel de faire en sorte que le plus de logements soient sur le marché, car il y entre dans les zones tendues plus de personne qu’il en sort.

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