Dans le domaine de l’immobilier, il est malheureusement de plus en plus fréquent de faire face à des situations où des squatteurs ou des locataires en défaut de paiement prennent possession de votre logement. Ces situations peuvent être complexes et difficiles à gérer, mais il existe des démarches légales que vous pouvez entreprendre pour récupérer pleinement votre bien. Cet article examine les procédures à suivre pour faire face à des impayés de loyer et à des squatteurs, vous guidant ainsi dans la reprise de votre propriété.

I. Impayé de loyer : Comment agir légalement?

Lorsqu’un locataire ne parvient pas à payer son loyer à la date prévue, il est considéré juridiquement comme étant en situation d' »impayé ». Cependant, pour ce qui est des Aides Personnalisées au Logement (APL) délivrées par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), le locataire est considéré en impayé s’il n’a pas réglé deux mois complets de loyer, ou trois mois résiduels si l’allocation est directement versée au propriétaire bailleur. La CAF peut alors suspendre les allocations, aggravant ainsi la dette envers le propriétaire.

Face à un locataire en défaut de paiement, le propriétaire doit tout d’abord contacter son assurance contre les loyers impayés ou se tourner vers la caution du locataire. S’il bénéficie de l’aide au logement, le propriétaire est tenu d’informer la CAF de la situation. Ensuite, il peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire auprès d’un juge, en faisant appel à un commissaire de justice pour l’exécution de l’expulsion.

De leur côté, les locataires en difficulté doivent rapidement entrer en contact avec leur propriétaire afin d’expliquer leurs problèmes financiers et tenter de négocier un plan d’apurement, c’est-à-dire étaler leur dette sur une période plus longue. Il est important de formaliser cet accord par écrit et de le respecter scrupuleusement. Dans le cas où le locataire bénéficie des APL, il est impératif de fournir ce plan d’apurement à la CAF pour maintenir l’Allocation Logement.

II. Squatteurs : Comment récupérer son bien légalement?

La loi définit un squatteur comme une personne qui s’approprie « le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes », sans avoir conclu de bail ni disposé d’un titre légitime d’occupation. Ainsi, un locataire qui reste dans son logement alors que son bail a été résilié ou a expiré ne peut pas être considéré comme un squatteur.

Les squatteurs ont tendance à s’introduire dans des logements inoccupés. Il est donc essentiel de visiter régulièrement son bien immobilier afin de donner l’apparence qu’il est habité, ce qui dissuadera les squatteurs potentiels. Il est également recommandé de mettre en place des dispositifs de sécurité tels que des portes blindées, des serrures de haute sécurité, des caméras de surveillance ou une alarme. Cependant, la meilleure solution reste de réduire au minimum les périodes d’inoccupation du logement.

Il est important de savoir que les squatteurs peuvent bénéficier de l’aide juridictionnelle, qui prend en charge leurs frais de justice. Ils peuvent également obtenir des conseils d’avocats pour prolonger la procédure d’expulsion. De plus, la présence d’enfants, de femmes enceintes ou de personnes âgées conduit souvent au refus d’expulsion par le préfet.

Dans les 48 heures suivant l’arrivée des squatteurs, le propriétaire peut demander leur expulsion auprès du préfet, après avoir déposé une plainte pour violation de domicile et obtenu la constatation de l’occupation illégale du logement par un officier de police judiciaire.

Au-delà de 48 heures, et si le logement squatté est la résidence principale, il est possible de demander l’expulsion immédiate des squatteurs par les forces de l’ordre, à condition de prouver qu’ils occupent le logement de manière durable et qu’ils y sont entrés par effraction. Toutefois, la preuve peut être difficile à établir si les serrures ont été remplacées. Dans ce cas, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire.

Afin d’obtenir l’expulsion des squatteurs, le propriétaire doit suivre les voies légales, car il est interdit de les déloger par ses propres moyens, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection compétent pour le logement squatté et demander la constatation de l’occupation illégale par un huissier de justice, qui sera chargé de procéder à l’expulsion.

En conclusion, si vous êtes confronté à des squatteurs ou à des locataires en défaut de paiement, il est important de connaître vos droits et les procédures légales à suivre pour récupérer votre bien immobilier. N’hésitez pas à vous appuyer sur les services juridiques appropriés, tels que les assurances contre les loyers impayés, les commissaires de justice et les avocats spécialisés, afin de vous guider et de vous assurer une issue favorable dans ces situations délicates.