Litige propriétaire locataire : loyer impayé

Litige propriétaire / locataire : loyer impayé .

Dans une situation de conflit avec le bailleur, le réflexe du locataire est souvent de cesser de payer son loyer pour le faire réagir.
Est-ce légal ?
Quelles sont les conséquences de cette initiative ?

Légalement, un locataire a l’interdiction d’arrêter de payer son loyer.

Peu importe le conflit entre les deux parties, le locataire doit remplir sa partie du contrat et payer son loyer. Cette règle suit le principe selon lequel « personne ne peut se faire justice à soi-même. »

C’est LA règle qu’il faut à tout prix respecter, cela vaut également si le locataire pense que le logement doit être rénové et que le propriétaire reste silencieux à ce sujet. En justice, le locataire s’est toujours incliné face au propriétaire. La solution pour le locataire est de tenter de se faire écouter autrement s’il ne veut pas tout perdre.

Cependant, il existe une exception permettant au locataire de ne pas être sanctionné s’il ne paye pas son loyer. En effet, si le logement est déclaré invivable strictement, le locataire peut éviter d’être sanctionné. C’est ce qu’on appelle « l’exception d’inexécution liée au caractère inhabitable du logement ». Cet exception est à employer avec prudence puisque la définition la caractérisant est très stricte. C’est rare qu’elle soit admise. Pour qu’elle le soit, il faut remplir plusieurs critères d’insalubrité : humidité excessive poussant le locataire à évacuer le lieux ; absence totale de chauffage, eau chaude, ventilation hors norme ; installation électrique présentant des risques pour l’intégrité du locataire. Ces cas sont en marge, c’est pourquoi on ne peut se prévaloir de cette exception d’inexécution que très rarement. 

Les conséquences d’un loyer impayé :

Le risque principal est de voir son bail résilié.

En ne payant pas son loyer, le locataire ouvre la porte à plusieurs sanctions.
La plupart des baux sont rédigés avec une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers. Le bailleur n’aura qu’à se retourner vers un huissier de justice pour faire respecter cette clause.
Autre solution, le locataire renseigne souvent un garant, le bailleur pourra s’adresser directement à lui. Aussi, si le locataire reçoit une aide pour se loger comme les APL, le bailleur pourra leur signaler et leur demander le règlement de ses loyers après 2 loyers non reçus.
Dans cette situation, l’organisme lui même pourra faire sa demande au locataire. Si l’affaire va en justice, le bailleur peut demander au tribunal la résiliation du bail ainsi que le règlement de l’ensemble de loyers non perçus.

Vous l’aurez compris, Atamoz ne vous conseille donc pas de cesser de vous même de payer les loyers.
3 solutions s’offrent à vous afin de ne pas être sanctionné et perdre bêtement votre logement et votre crédibilité. Il existe des solutions en justice pour régler votre différend.

Vous pouvez par exemple saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) si votre logement est non meublé. La CDC va arbitrer les litiges et tenter de trouver une solution à l’amiable. Une simple LRAR avec les coordonnées des deux parties et l’objet du litige suffira à saisir la CDC.

Deuxièmement vous pouvez bloquer les loyers en saisissant le juge d’instance pour qu’il consigne les loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations. C’est une bonne manière de ne pas risquer de sanction pour impayé mais de priver le propriétaire de percevoir les loyers.
L’idéal est même d’avoir envoyé une lettre de mise en demeure par LRAR au propriétaire avant cela, afin de lui mettre une pression en l’avertissant de votre souhait de bloquer les loyers. Cela aura souvent l’avantage de le faire réagir et vous pouvez débloquer les loyers dès qu’un accord à l’amiable aura été trouvé.

Dernièrement, vous pouvez toujours saisir le Tribunal d’instance du lieu où se situe le logement en dernier recours. C’est une action en justice ordinaire qui prendra parfois plusieurs mois et est couteuse. Elle le sera d’autant plus si la demande est renvoyée devant la Cour d’appel puis la Cour de cassation.

Pour conclure :

Le locataire a le droit de cesser le versement de ses loyers si et seulement si une exception d’inexécution liée au caractère inhabitable du logement est retenue. Dans les autres cas, vous verrez très certainement votre bail être résilié ou le bailleur se retourner vers l’organisme qui vous aide à louer votre logement ou votre garant.

Atamoz vous a néanmoins proposé 3 solutions pour régler vos problèmes. La meilleure solution reste d’anticiper avec un état des lieux d’entrée parfait proposé par Atamoz.

Aussi, faites en sorte d’avoir un bon comportement tout le long de votre location pour que le propriétaire bailleur soit plus enclin à vous accorder les rénovations que vous demandez.
Atamoz a rédigé un article à ce sujet : «Immobilier le bon comportement du locataire ».

Ce bon comportement commence par un dossier locataire gratuit Atamoz qui vous permettra d’emblée d’être apprécié par votre propriétaire qui aura apprécié votre façon de faire.