Loueur en meublé professionnel LMP vs LMNP

Les différences entre le Loueur Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Vous avez demandé une explication sur les différences entre le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Voici tout ce que vous devez savoir sur ces deux régimes de location meublée.

Qu’est-ce que le Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?

Le Loueur Meublé Professionnel (LMP) est un statut attribué à un propriétaire bailleur qui loue un bien immobilier meublé tout en respectant certaines conditions. Le bien peut être une résidence meublée louée à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement destiné à la location saisonnière.

En quoi consiste le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de un ou plusieurs logements de les louer meublés, en percevant des revenus locatifs non imposés, tout en ayant la possibilité de récupérer la TVA (uniquement si le bien est neuf). L’investissement en tant que Loueur Meublé Non Professionnel est conçu pour être conservé à long terme et non revendu. En général, les loueurs non professionnels cherchent à bénéficier de revenus défiscalisés grâce à ce statut.

Quelles sont les caractéristiques d’un bien meublé ?

Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter certains mobiliers essentiels, tels que des étagères de rangement, un matériel d’entretien ménager, des plaques de cuisson, un four, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, une literie avec couette ou couverture, une table et des sièges, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des luminaires, un réfrigérateur et un congélateur, ainsi que des ustensiles de cuisine.

Avantages du statut LMP

Le statut de Loueur Meublé Professionnel présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre la possibilité d’imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer. Si le revenu global n’est pas suffisant pour absorber le déficit, celui-ci peut être reporté sur les revenus globaux des six années suivantes.

En cas de cession du bien immobilier, le Loueur Meublé Professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles, ce qui implique des avantages fiscaux par rapport au régime applicable aux particuliers. Si le bien a été acquis il y a moins de deux ans, la plus-value est soumise à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si l’acquisition a eu lieu il y a plus de deux ans, la plus-value est considérée comme une plus-value à court terme, imposée au taux forfaitaire de 16 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Un autre avantage important du Loueur Meublé Professionnel est que la location meublée professionnelle n’est pas soumise à la TVA. Cependant, dans certaines situations, si le Loueur Meublé Professionnel propose en plus de la location meublée trois des quatre prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge et la réception de la clientèle, l’ensemble des prestations peut être soumis à la TVA.

Inconvénients du statut LMP

Le statut de Loueur Meublé Professionnel présente également certains inconvénients liés à ses conditions d’obtention strictement encadrées. Les recettes locatives minimales doivent être supérieures à 23 000 € par an, et la part des revenus du foyer fiscal provenant de cette activité doit atteindre au moins 50 %. Si ces seuils ne sont pas atteints au cours des trois premières années, le statut de Loueur Meublé Professionnel peut être perdu, entraînant ainsi la perte de la possibilité d’imputer les déficits constatés avant l’achat du bien. Il est donc essentiel de veiller à ce que les loyers perçus atteignent les seuils requis par le statut LMP.

Il est important de noter que la location meublée exercée à titre habituel est considérée comme une activité commerciale. Les loyers perçus dans le cadre de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée via une société.

Avantages du statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) présente une fiscalité plus avantageuse que lors d’une location nue. L’administration fiscale offre aux contribuables la possibilité de bénéficier soit d’un abattement de 50 % sur les loyers, soit d’une déclaration dite « au réel » prenant en compte l’amortissement comptable du logement établi sur la durée de vie des différents composants (gros œuvre, menuiseries, électricité, etc.).

Une location meublée facilite également la recherche de locataires, ce qui évite d’avoir à prévoir un budget supplémentaire pour l’aménagement du logement.

Inconvénients du statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel comporte également certains inconvénients. Vous devrez notamment remplir une déclaration n°2033, qui comprend un bilan, un relevé de provisions et un tableau d’immobilisation. Il est souvent préférable de faire appel à un expert-comptable, ce qui engendre un coût non négligeable.

De plus, la durée du bail en location meublée est généralement plus courte que lors d’une location nue. Elle est fixée à un an, mais peut être réduite à neuf mois dans certains cas, notamment pour s’adapter aux besoins des locataires étudiants. De même, la durée du préavis est réduite à un mois au lieu de trois pour une location non meublée. Cette rotation régulière des locataires due à la durée de bail plus courte peut être considérée comme un inconvénient.

Respecter les conditions pour bénéficier des statuts LMP et LMNP

Pour profiter pleinement des avantages offerts par les statuts de Loueur Meublé Professionnel et de Loueur Meublé Non Professionnel, il est important de respecter certaines conditions.

Pour être éligible au statut de LMP, les recettes locatives totales doivent être supérieures à 23 000 euros TTC par an, et ces recettes doivent dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal. De plus, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que LMP, être propriétaire d’un ou plusieurs logements et fournir les mobiliers requis pour être considéré comme meublé.

En revanche, pour bénéficier du statut de LMNP, les recettes locatives totales doivent être inférieures à 23 000 euros TTC par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Le propriétaire ne doit pas être inscrit au RCS en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP). De plus, pour pouvoir récupérer la TVA, il est nécessaire d’investir dans une résidence neuve de services et d’être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence. Enfin, il est possible d’acheter un logement meublé ou de le meubler soi-même.

En conclusion, le choix entre le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dépendra de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et de vos préférences en matière de gestion immobilière. Il est recommandé de consulter un professionnel du domaine, tel qu’un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine, pour prendre une décision éclairée et bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par ces statuts.