Introduction:

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier, l’une des étapes les plus importantes est de déterminer le montant du loyer. Fixer un loyer approprié est crucial pour attirer des locataires de qualité tout en maximisant votre rendement locatif. Dans cet article, nous vous guiderons à travers les différentes étapes et critères à prendre en compte pour fixer le montant du loyer de manière juste et équilibrée.

Introduction

L’investissement locatif est une stratégie financière populaire et lucrative qui attire de nombreux investisseurs immobiliers. Acheter un bien immobilier pour le louer peut générer des revenus réguliers, créer un patrimoine durable et diversifier un portefeuille d’investissement. Cependant, avant de se lancer dans cette aventure passionnante, il est essentiel de comprendre comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif. Un calcul précis vous permettra d’évaluer le potentiel de rentabilité de votre projet, d’identifier les opportunités d’amélioration et de prendre des décisions éclairées pour maximiser vos profits. Dans cet article, nous vous présenterons un guide complet pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif, en examinant les différentes méthodes, les coûts à prendre en compte, les facteurs influençant les rendements et les différentes approchent d’un investissement selon votre profil.

1) Stratégie d’investissement :

Maximiser sa rentabilité c’est bien, mais ce n’est pas forcément l’essentiel pour tout le monde.

Certes une entreprise immobilière ou un investisseur dont l’immobilier est sa principale source de revenus va chercher à optimiser au moindre euro chaque projet. Cependant le particulier qui cherche simplement à sécuriser sa retraite n’aura pas forcément la même stratégie.

Un professionnel de l’immobilier va chercher à avoir un cash-flow positif dès le départ en mettant l’apport le plus faible possible pour conserver de la trésorerie pour un autre projet. Son prêt sera sur une durée de 20 à 25 ans toujours dans l’idée de diminuer ses mensualités et son taux d’endettement. Il va devoir aller chercher des rendements élevés tournant autour des 9,5% s’il veut rembourser le capital et les intérêts grâce au loyer. En effet pour un prêt de 20 ans il faut une rentabilité de 5% par an rien que pour rembourser le capital investit (5*20=100% du capital remboursé). Sur 25 ans il faut 4% par an.
A cela vient s’ajouter le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur qui représentent le coût du crédit. Soit 4,5% de plus par an à aller chercher. On arrive bien à près de 10% de rentabilité à trouver dans le loyer ou en achetant le moins cher possible un bien dont la valeur vénale est en fait supérieure.

A l’inverse, un particulier d’environ 45-50 ans cherche certainement à obtenir un complément de revenu une fois à la retraite. De fait, le propriétaire particulier va avoir une stratégie toute différente du professionnel. A ce stade de sa carrière il est certainement déjà propriétaire de sa résidence principale s’il s’y est pris suffisamment tôt, ses salaires sont au plus élevé de sa carrière, il a donc un apport plus conséquent qu’un primo accédant.
Son objectif est de ne plus avoir de dépenses relatives à des prêts une fois arrivé à la retraite mais au contraire, d’obtenir des revenus (hors charges d’exploitation incompressibles).
Dans son cas, il va plutôt chercher à faire un emprunt sur 10 à 15 ans, avec un apport conséquent pour diminuer au maximum le coût de son crédit. Certes ces mensualités seront supérieures à un crédit sur une plus longue durée, mais le coût final du crédit sera moindre et elles seront assumées par ses revenus locatifs, éventuellement aidé par un engagement de type Pinel qui entraine une défiscalisation, et son épargne.

Avant de plonger dans les calculs, il est crucial de comprendre ce que signifie exactement la rentabilité d’un investissement locatif. En termes simples, la rentabilité mesure les gains financiers générés par un bien immobilier par rapport à l’argent investi. Il existe plusieurs indicateurs de rentabilité clés, notamment le rendement brut, le rendement net, le taux de capitalisation (cap rate) et le cash-flow.

2) Calculer le rendement brut :

Le rendement brut est l’un des premiers indicateurs à prendre en compte pour évaluer la rentabilité de votre investissement locatif. Il vous permet d’avoir une vision globale de la performance potentielle de votre bien, sans tenir compte des dépenses liées au prêt, à l’entretien, à la gestion et aux taxes.

Si vous voulez une estimation rapide de votre rendement, utilisez la méthode Larcher qui consiste à retirer 3 mois de loyer à l’année pour prendre en compte l’ensemble de vos charges.

Sinon, la formule du rendement brut est la suivante :

Rendement Brut = (Loyers Annuels / Prix d’achat*) x 100

La formule pour calculer le rendement brut : il suffit de prendre le revenu locatif annuel (loyer X 12) et de le diviser par le prix d’achat du bien. Vous multipliez le résultat obtenu par 100 : il s’agit de votre rendement locatif brut.

* Le prix d’achat du bien immobilier comprend l’ensemble des frais d’acquisition (frais de notaire (3,5% dans le neuf, 8,5% dans l’ancien), commission d’agence (environ 4%), la garantie du prêt (environ 1,7% du montant emprunté payé une fois dont les 2/3 vous sont restitués à la fin du prêt), frais de dossier bancaire qui peuvent être d’environ 500 euros, etc.).

Il est important de noter que le rendement brut ne tient pas compte des dépenses liées à la gestion du bien, aux travaux d’entretien, aux taxes foncières et autres charges. C’est donc une mesure de base qui vous permet d’obtenir une première estimation de la rentabilité de votre investissement.

3) Évaluer le rendement net :

Le rendement net est un indicateur plus complet de la rentabilité de votre investissement locatif. Contrairement au rendement brut, il prend en compte toutes les dépenses associées à la propriété, ce qui permet d’obtenir une vue plus réaliste de vos bénéfices potentiels.

La formule du rendement net est la suivante :

Rendement Net = (Revenu Net d’Exploitation*) / (Prix d’achat) x 100

* Revenu Net d’Exploitation = Loyers Annuels – Charges et dépenses liées au remboursement de l’emprunt, à la gestion et à l’entretien du bien.
Pour calculer le rendement net, reprenez le montant total des loyers annuels que vous pouvez espérer percevoir. Ensuite, soustrayez de ce montant toutes les charges et dépenses liées au remboursement de l’emprunt, à la gestion et à l’entretien du bien. Cela peut inclure les mensualités de votre prêt et de l’assurance du prêt (environ 0,35% du montant emprunté), la taxe foncière (environ 1 mois de loyer), les assurances de l’appartement, les frais de gestion locative (environ 6%), les travaux de maintenance, les frais de copropriété, les vacances locatives (périodes où le bien est inoccupé) et autres dépenses courantes.

Une fois que vous avez calculé le montant net des loyers après déduction des charges, divisez-le par le coût total de l’investissement calculé précédemment (prix d’achat comprenant les frais d’acquisition) et multipliez le résultat par 100 pour obtenir le rendement net exprimé en pourcentage.

Le rendement net est une mesure plus réaliste de la rentabilité de votre investissement, car il tient compte de toutes les dépenses qui peuvent impacter vos bénéfices. Il vous permet d’avoir une vision plus précise de la performance de votre bien et de prendre des décisions éclairées sur la gestion de votre investissement locatif.

En combinant l’analyse du rendement brut et du rendement net, vous obtiendrez une vue d’ensemble complète de la rentabilité de votre investissement locatif. Ces indicateurs vous permettent de mieux évaluer le potentiel de votre bien immobilier et de prendre des décisions informées pour maximiser vos revenus et minimiser vos coûts. N’hésitez pas à utiliser ces formules pour analyser plusieurs biens immobiliers et comparer leurs performances afin de choisir le meilleur investissement pour votre situation financière et vos objectifs d’investissement. Un investissement locatif réussi dépend d’une analyse rigoureuse et d’une planification financière solide, alors prenez le temps d’examiner attentivement ces facteurs avant de prendre une décision.

4) Analyser le taux de capitalisation (cap rate) :

Le taux de capitalisation, également connu sous le nom de cap rate, est un indicateur utilisé pour évaluer le rendement potentiel d’un investissement immobilier en fonction de sa valeur marchande appelée aussi valeur vénale.

Formule du cap rate :

Cap Rate = (Revenu Net d’Exploitation* / Valeur Marchande**) x 100

* Revenu Net d’Exploitation = Loyers Annuels – Charges et dépenses liées au remboursement de l’emprunt, à la gestion et à l’entretien du bien.

** Valeur réelle du bien en comparaison au marché à un instant T.

Le cap rate est utile pour comparer la rentabilité de différents investissements immobiliers et prendre des décisions éclairées lors de l’acquisition de nouveaux biens.

Si le placement est sûr, la valeur vénale sera forte et donc le Cap Rate logiquement plus faible. A contrario, un taux de forte rentabilité de l’ordre de 9,5%, ne pourra garantir la valeur du capital investit.

Par principe, le taux de capitalisation est inversement proportionnel à la valeur vénale :
Taux faible = sécurité = forte valeur vénale. Taux élevé = risque = faible valeur vénale.

Voici deux exemples rapides en utilisant la méthode Larcher exposée plus haut :

exemple 1 : loyer = 850 ; valeur vénale = 250 000 ; bien ancien de 60m2 dans le 8ème arrondissement de Lyon loué à 14 euros du mètre carré

Cap Rate = ((850 x 12 – 850 x 3) / 250 000) x 100
= 3,06%
Nous sommes en présence d’un bien à forte valeur patrimoniale, susceptible de permettre une grosse plus-value immobilière, au détriment de rendements locatifs moyens.

exemple 2 : loyer = 650 ; valeur vénale 65 000 ; bien ancien de 60 m2 à Saint-Etienne loué à environ 11 euros du mètre carré

Cap Rate = ((650 x 12 – 650 x 3) / 65 000) x 100
= 9%

Nous sommes en présence d’un pur produit d’investissement locatif de rendement, peu à même de dégager une forte plus-value, au profit d’une rentabilité plus forte

5) Analyser le cash flow :

Le cash flow ou flux de trésorerie, est un indicateur essentiel qui mesure la différence entre les revenus locatifs et les dépenses mensuelles liées à la propriété. Ces dépenses sont encore une fois celles relatives aux mensualités du prêt, à l’assurance emprunteur, taxes, assurances, frais d’entretien entretien et de gestion, etc.

Un cash flow positif signifie que vos revenus locatifs couvrent toutes les dépenses, et vous permettent même de dégager un bénéfice de votre location. Tandis qu’un cash flow négatif indique que vous devez débourser de l’argent de votre poche pour combler le déficit.

Formule du cash flow :

Cash-Flow = Loyers Mensuels – Dépenses mensuelles

Un cash-flow positif est forcément préférable, car il vous permet de générer des revenus réguliers et de constituer un fonds de réserve pour les réparations et les périodes de vacance locative.

6) Facteurs influençant la rentabilité :

Lorsque vous évaluez la rentabilité de votre investissement locatif, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs qui peuvent avoir un impact significatif sur vos revenus et vos coûts à long terme. Voici une analyse approfondie des principaux facteurs qui influencent la rentabilité de votre projet immobilier :

a) Localisation du bien : La localisation est l’un des facteurs les plus déterminants pour la rentabilité de votre investissement locatif. Un bien situé dans un quartier attractif, proche des commodités (transports en commun, écoles, commerces) et dans un environnement sûr et agréable aura tendance à attirer davantage de locataires potentiels, ce qui facilitera la location et pourrait vous permettre de fixer des loyers plus élevés. En revanche, un bien situé dans un quartier délaissé ou en déclin pourrait rencontrer des difficultés pour trouver des locataires, et vos revenus pourraient être moins élevés.

b) Marché immobilier local : L’état du marché immobilier local est un facteur clé pour évaluer la rentabilité de votre investissement. Dans un marché en croissance où la demande locative est forte et l’offre limitée, vous pouvez vous attendre à des taux d’occupation élevés ce qui est favorable à la rentabilité. En revanche, dans un marché en déclin où la concurrence est rude et les taux d’inoccupation élevés, vous pourriez rencontrer des difficultés pour louer votre bien et vos revenus pourraient être moins stables.

c) Taux d’intérêt et coûts d’emprunt : Si vous envisagez de financer votre investissement locatif par un emprunt, les taux d’intérêt sont un facteur important à prendre en compte. Des taux d’intérêt bas peuvent rendre l’emprunt plus attractif et réduire vos coûts d’emprunt, ce qui pourrait améliorer la rentabilité de votre projet. En revanche, des taux d’intérêt élevés peuvent augmenter vos charges financières et réduire votre marge bénéficiaire. Il est donc essentiel de considérer les taux d’intérêt actuels et de prévoir les fluctuations éventuelles pour anticiper l’impact sur vos finances. Cependant en réalité tout dépend de votre stratégie d’investissement, comme nous l’avons vu au début de l’article.

d) Conditions économiques : L’état général de l’économie peut également influencer la rentabilité de votre investissement locatif. Dans une économie en croissance avec des conditions favorables à l’emploi, les locataires auront plus de capacité financière pour payer des loyers plus élevés, ce qui est bénéfique pour les propriétaires. En revanche, dans une période de récession ou d’instabilité économique, les locataires pourraient rencontrer des difficultés financières pour honorer leurs loyers, ce qui pourrait affecter votre cash flow.

e) Perspectives d’appréciation de la valeur : Outre les revenus locatifs, l’appréciation de la valeur de votre bien au fil du temps est un aspect important de la rentabilité d’un investissement immobilier. Si la valeur du bien augmente, vous pourrez potentiellement le revendre à un prix supérieur à l’achat initial, réalisant ainsi un gain en capital. L’appréciation de la valeur dépend étroitement de la localisation du bien et de l’évolution du marché immobilier local.

f) Fiscalité et réglementations : Les réglementations gouvernementales et la fiscalité peuvent également impacter la rentabilité de votre investissement locatif. Des avantages fiscaux spécifiques tels que les dispositifs de défiscalisation peuvent réduire vos charges fiscales et améliorer la rentabilité de votre projet. Le Pinel est un exemple pertinent, puisque la réduction d’impôt réalisée par ce type de dispositif peut même avoir pour double effet de vous faire changer de tranche d’imposition et ainsi passer à un pourcentage plus avantageux sur l’ensemble de vos revenus, même non issus de l’immobilier.

En revanche, des réglementations contraignantes ou des taxes élevées peuvent augmenter vos coûts d’exploitation. Certaines communes imposent des taxes foncières hallucinantes par rapport à l’emplacement et la surface du bien qui mériterait de ne pas être autant imposé. Cela prive les investisseurs de toute ambition de réaliser un investissement rentable. Regardez par vous-même la disparité dans les 20 plus grandes villes de France ou l’on passe du simple au double.

Source : “Meilleurtaux • Méthodologie : Le calcul est réalisé pour un bien de 70m² (prix moyen par ville selon Seloger.com en juin 2021 et juin 2022) financé sur 20 ans au taux moyen consenti dans la ville donnée (source : Meilleurtaux en juillet 2022), avec les montants moyens de la taxe locale (taxe foncière) 2022 pour un couple avec deux enfants suivant les évolutions telles que relevées ou annoncées.”

g) Frais de gestion : Si vous optez pour une gestion locative professionnelle, les frais de gestion peuvent représenter un coût supplémentaire de l’ordre de 6% du montant du loyer à prendre en compte dans vos calculs de rentabilité. Cependant, une gestion professionnelle peut également vous permettre de gagner du temps et d’éviter les soucis liés à la gestion des locataires, ce qui peut être bénéfique pour certains investisseurs.

Conclusion

Calculer la rentabilité de votre investissement locatif est une étape essentielle pour prendre des décisions éclairées et maximiser vos profits. En utilisant les différentes méthodes de calcul, en prenant en compte tous les coûts et en considérant les facteurs influençant la rentabilité, vous pourrez évaluer la performance financière de votre investissement. N’oubliez pas de consulter des professionnels de l’immobilier et des conseillers fiscaux pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique. En prenant le temps de bien analyser la rentabilité de votre investissement locatif, vous serez en mesure de construire un portefeuille immobilier solide et durable qui vous apportera des revenus réguliers et contribuera à la croissance de votre patrimoine.