Acquisition de sa résidence principale ou investissement locatif : financer avec son épargne ou un prêt ?

Oct 8, 2021 | Fiscal, Légal, Propriétaire

Acquisition de résidence

L’achat immobilier au comptant : avantages et inconvénients

L’effet de levier : votre allier pour le développement de votre patrimoine immobilier

 

1) Exemple situationnel : Achat immobilier de 200 000 € en résidence principale :

Financer son acquisition avec son épargne uniquement aura un avantage décisif auprès du vendeur.  En effet, c’est une garantie pour le propriétaire qui n’aura pas à se ronger les ongles à cause de la clause suspensive d’obtention d’un prêt.  
 
Vous passerez devant tout le monde et serez presque assuré de ne pas laisser filer l’appartement de vos rêves.  
 
 Aussi, vous éviterez de vous prendre la tête avec les formalités d’un prêt immobilier. 
 
 Vous pourrez également garder vos possibilités d’endettement pour d’autres projets comme un prêt à la consommation pour effectuer les travaux que votre bijou mérite.  
 
Il est vrai qu’emprunter n’est pas gratuit. Cet emprunt vous coûtera plus ou moins cher en fonction notamment de la durée, du taux d’intérêt et des garanties souscrites. En n’empruntant pas, évidemment que vous économisez ces coûts. Nous avons repris l’exemple d’un simulateur de crédit, il en ressort que globalement « emprunter 200 000 euros sur une durée de 20 ans à un taux d’intérêt de 1,10 % et un taux d’assurance de 0.30 % vous coûte au global 34897 euros. À noter que la part des intérêts dans les mensualités de remboursement est plus importante les premières années. » 
 
 Les intérêts ne sont pas les seuls coûts, il y a aussi l’assurance emprunteur à inclure au calcul. Son coût est défini par rapport à l’âge de l’emprunteur. D’ailleurs passé la cinquantaine, ce coût est même supérieur au coût des intérêts. 
 
C’est vrai qu’en payant avec votre épargne vous ne devrez rien à personne, vous n’aurez pas à vous torturer l’esprit pendant 20 ans à rembourser des mensualités. Cependant c’est comme un loyer, et si vous avez les moyens d’acheter comptant, vous aurez assez d’avance pour rembourser vos mensualités. Et c’est là qu’on se rend compte que tout est relatif. 
 

En effet, le coût d’un crédit immobilier doit être comparé avec les bénéfices que vous auriez pu faire en plaçant le capital emprunté. En effet l’argent mis dans votre appartement ne rapporte pas (immédiatement), il est immobilisé comme sur un compte bancaire.


Cette analyse consiste à étudier le coût d’opportunité, c’est comme ça que vous allez pouvoir juger si vous devez acheter avec votre épargne ou en contractant un prêt.  
C’est l’élément essentiel pour arbitrer votre choix d’achat immobilier comptant ou à crédit.
 
 
C’est simple, si le fait d’investir votre épargne ailleurs que dans votre appartement, comme sur un contrat d’assurance vie par exemple, vous permet de tirer plus de fruits que le coût du taux d’intérêt de votre prêt et de son assurance, Atamoz vous conseille de contracter un prêt pour acquérir votre résidence principale. Bien sûr, choisissez un investissement sûr, vous aurez tout de même un prêt à rembourser donc il ne s’agit pas de perdre votre épargne. 
 
C’est pour ça qu’Atamoz vous parle de l’assurance vie. Avec les intérêts composés de ce placement, votre épargne vous rapportera plus d’année en année, alors qu’avec l’amortissement du prêt, la part des intérêts de votre prêt immobilier va diminuer au fil du temps. 
 
 Aussi pour acquérir votre résidence principale, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro, faisant ainsi baisser encore davantage le coût de votre financement. Ce prêt ne peut cependant pas excéder une couverture de 40 % du coût total de l’opération. 
 

C’est pourquoi Atamoz vous conseille de faire un prêt pour l’achat de votre résidence principale.

 

2) Mais qu’en est-il pour votre investissement locatif, notre conseil sera-t-il le même ? :

Investissement locatif : Nos conseils en fonction de la période actuelle :

Avec les taux pratiqués en ce moment, l’emprunt semble être presque toujours la bonne solution. 
 
En effet, emprunter permet comme vous l’avez compris de garder disponible votre épargne. Ne serait-ce qu’en cas d’imprévu, il est important de conserver des économies pour faire face à des frais soudains. 
 
Comme dans l’exemple de la résidence principale, cette épargne peut aussi être utilisée pour obtenir des rendements plus importants que le montant de vos échéances. Vos mensualités seront ainsi couvertes et vous obtiendrez même un surplus jamais désagréable. C’est ce qu’on appelle communément l’effet de levier. Etant donné que vous semblez apprécier l’immobilier, vous pouvez tout à fait faire le choix d’investir dans un second bien plutôt que dans une assurance vie. En réalité, vous pouvez même investir dans un troisième ou quatrième bien si votre épargne vous permet de constituer trois autres apports. Attention, nous vous conseillons de procéder étape par étape pour ne pas vous brûler les ailes, mais nous voulions simplement vous faire saisir la puissance de ce mécanisme bien connu des meilleurs investisseurs.  
 
 
Tableau comparatif : 

Financer son projet avec épargne

Financer son projet avec un prêt
Avantage auprès du vendeur au moment de la négociation : garantie de ne pas faire capoter la vente à cause d’une clause suspensive d’obtention d’un prêt

Evite de se prendre la tête avec les formalités relatives au prêt

 Gardez votre épargne disponible en cas d’imprévu
Conserver sa capacité d’endettement pour d’autres projets
Economisez sur les frais relatifs au prêt (taux d’intérêt, taux d’assurance, l’assurance emprunteur) Effet de levier : vivez dans une maison ou un appartement qui serait, sans passer par un prêt, au dessus de vos moyens
Sérénité d’esprit, libre de ne pas avoir à penser pendant des décennies au remboursement de votre prêt Voir le prêt comme un loyer qui donne accès à la propriété, si vous avez les moyens d’acheter comptant vous n’aurez normalement pas de souci à honorer vos échéances
Argent placé dans votre résidence principale est immobilisé comme s’il stagnait sur un compte bancaire En investissant votre épargne ailleurs vous obtiendrez certainement davantage que le coût de votre crédit -> Effet de levier. Investissez sur un produit sûr pour ne pas risquer de perdre votre épargne et de ne plus pouvoir rembourser votre prêt (voir nos conseils dans l’article ci-dessus)

Prêt à taux zéro (voir conditions dans l’article ci-dessus)

Pour conclure, que ce soit pour financer votre résidence principale ou votre investissement locatif, surtout dans le contexte actuel, le prêt semble être la meilleure solution.

Cependant cela va plus loin encore, puisque vous n’êtes pas forcé d’acheter en votre nom propre. En effet il existe des avantages à acheter par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).

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