Fiscalité Transmission du patrimoine de la SCI à IR ou IS

Fiscalité Transmission du patrimoine de la SCI à IR ou IS

Imposition des transmissions immobilière

Transmission du patrimoine : Fiscalité, transmission du patrimoine, SCI à l’IR ou à l’IS, Partie 2 :

Le casse-tête de l’achat à plusieurs résolu par Atamoz en trois parties

Quelle solution pour faciliter la transmission de son patrimoine ?
Quelle imposition pour l’immobilier ?

1) Transmission du patrimoine

  • Transmettre à son conjoint survivant avec qui on a acheté :
Par défaut, c’est le régime légal de l’indivision qui s’installe. Si l’un des deux conjoints décède, le conjoint survivant va donc se retrouver en indivision avec les héritiers. Atamoz vous a déjà mis en garde contre ce régime dans la première partie. S’il y a conflit, le bien risque d’être mis en vente forcée, imaginez maintenant une seconde que le bien soit la résidence principale du couple. 
 

En achetant en SCI, le couple se protège de fait de cette éventualité. En effet, le conjoint survivant récupérera sans payer de droits de succession les 50% de l’usufruit restants. Il sera usufruitier à 100% et nu-propriétaire à 50%. Les 50% restants iront aux héritiers. 

 

  • Transmettre à ses héritiers : 
La SCI favorise cette transmission ! Il faut alors s’intéresser au démembrement des parts sociales et aux abattements successifs.   
  
Le démembrement de propriété permet de transmettre son patrimoine immobilier mais de garder l’usufruit. C’est la nue-propriété qu’on donne. Cela va permettre aux parents ou grands-parents de continuer à vivre dans le bien donné ou d’en percevoir les fruits (revenus locatifs) tout en évitant à leur descendance de payer les frais de succession puisque cette donation se fait de leur vivant.  
  
C’est possible aussi en nom propre, mais en le faisant au moyen d’une SCI, l’activité de gestion peut-être conservée par les donateurs dans les statuts, ce qui évite une gestion conjointe impliquée par la donation en nom propre.  
  
L’intérêt est qu’avec la SCI les donateurs économiseront également sur les frais de donation. Tous les 15 ans, chaque parent peut donner à chaque enfant des parts sociales de la SCI d’une valeur de 100 000 euros sans payer aucun droit de mutation. C’est un vrai point positif pour la SCI par rapport à l’achat en nom propre ! En effet en nom propre, impossible de diviser l’immeuble et donc de bénéficier successivement des abattements pour un patrimoine ayant une valeur importante.  

 

 

2) Imposition à l’impôt sur les revenus ou sur les sociétés

Une SCI peut être imposée sur les revenus ou sur les sociétés, on parle de SCI à l’IR ou à l’IS. 
 
Si cette société est créée pour exercer une activité civile, location non meublée comprise, alors c’est une SCI à l’IR. Vous ne pourrez pas exercer d’activité commerciale avec ce type de SCI. Louer en meublé ou exercer une activité de marchand de biens ne devra pas faire partie de votre activité.  
 
Si au contraire vous souhaitez louer en meublé, acheter pour revendre avec une plus-value sur le long terme, c’est une SCI à l’IS qu’il vous faut. Les plus-values de SCI à l’IS réalisées par la vente d’un bien relèvent du régime des plus-values des professionnels. Attention cependant, votre activité principale ne doit pas être commerciale, votre société bien qu’à l’IS reste civile ! Sinon, orientez vous plutôt vers une SAS ou une SARL.
 
Ainsi, si vous faites de la location non meublée, les loyers que votre SCI percevra seront donc imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers détenus par les associés.  
 
Cependant, si vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) , les loyers que votre SCI percevra seront donc imposés à l’IS dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voir les conditions d’applicabilité et les conséquences de ce régime dans l’article qu’Atamoz a consacré aux différences entre la location meublée de tourisme et la location meublée classique. 
 
Enfin, rien ne vous interdit de louer au sein de la même SCI, à la fois en meublé certains lots et en non meublé d’autres. Cependant cette possibilité est soumise à une limitation. En effet, votre SCI pourra rester à l’IR si et seulement si vos recettes générées par la location meublée n’excède pas 10% de celles réalisées avec la location non meublée. Sinon, la SCI deviendra imposée à l’IS.  
 
Attention, l’option pour le régime de l’IS est définitif, impossible de revenir à l’IR !  
 
En cas de revente d’un bien immobilier, différent de la cession des parts puisque le bien quitte la SCI, il va aussi falloir calculer la plus-value pour déterminer le montant de l’imposition. Atamoz a consacré sa troisième partie du volet de la SCI à ce sujet.

 

Pour conclure sur les deux premières parties : Vous l’aurez compris, Atamoz vous conseille vivement d’acheter à plusieurs via une SCI plutôt qu’en nom propre. Ce choix est motivé par le fait d’éviter le régime légal de l’indivision, d’ainsi ne pas être bloqué en cas de conflit et faciliter la transmission de votre patrimoine. Vous bénéficierez également d’un régime fiscal adapté au type d’activité que vous ferez au sein de votre SCI.

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Investir à plusieurs, oui mais comment ?

De la même manière qu’Atamoz vous a conseillé entre faire un prêt pour son acquisition ou la financer avec son épargne (lier article), nous allons vous aiguiller sur la pertinence d’acheter en son nom ou au nom d’une SCI lorsque vous comptez acheter à plusieurs pour exercer une activité civile. En effet il est exclu de constituer une SCI seul, pour investir seul, passez plutôt par une EURL ou une SASU.

 

1) L’achat en nom propre 

Par défaut, en achetant un bien à plusieurs vous entrez de manière automatique, sans formalité, dans le régime légal de l’indivision.

Tout va bien jusqu’à ce qu’il y ait des tensions entre les indivisaires.

Ne vous méprenez pas en pensant que vous vous entendez trop bien avec ceux avec qui vous avez décidé d’investir, même s’ils sont de votre famille. Vous risquez de vous retrouver face à un mur si vous n’êtes plus d’accord. Même si l’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », cela n’est que la moitié d’une bonne nouvelle.

En effet, si un indivisaire veut se retirer mais que les autres indivisaires majoritaires ne sont pas du même avis, cela risque de mener jusqu’à la vente forcée du patrimoine. C’est tout de suite nettement moins sympa l’article 815 quand vous n’êtes pas celui qui souhaite se retirer.
Nous verrons qu’il en est autrement pour les biens détenus par une SCI.

 

2) L’achat par une SCI

La SCI permet en réalité surtout d’échapper au statut de l’indivision. En effet, en investissant avec une SCI, vous serez associé de celle-ci qui possèdera elle même les biens. C’est un peu comme si vous étiez actionnaire d’une entreprise.

Pour constituer une SCI il suffit d’être deux personnes physiques et/ou morales mais contrairement à l’indivision, des démarches sont nécessaires. Vous devrez rédiger les statuts de la SCI, demander à publier une annonce légale et pour finir immatriculer votre SCI nouvellement créée au RCS. Ce processus est long et complexe, vous devrez recourir à un professionnel en la matière.  
 
Cependant une facilité est mise en place, vous pouvez la créer après avoir acquis le bien si vous avez par exemple peur qu’il vous file sous les doigts le temps de constituer votre SCI. Vous pouvez donc certes créer votre SCI puis la fournir en liquidité pour qu’elle achète le bien. Ou alors, ce seront les quote-parts de chaque associé du bien acheté à l’avance qui, une fois apportées créeront la SCI. 
 
Aussi, contrairement au régime légal de l’indivision, les associés de la SCI doivent la gérer en s’occupant de la comptabilité notamment. Une société a besoin que l’on s’occupe d’elle, il y aura notamment des assemblées générales pour l’approbation des comptes par exemple. Mais bon, en nom propre aussi le propriétaire a du travail, il doit aussi déclarer les revenus locatifs.  

Alors certes, vous passerez plus de temps à administrer une SCI mais cela ne doit pas vous décourager, bien au contraire. Vous économiserez beaucoup d’énergie à gérer vos biens au sein d’une SCI qui propose une solution plus sécuritaire et malléable. Vous n’aurez qu’à désigner dans les statuts un gérant qui s’occupera des actes de gestion du bien immobilier.

Aussi et surtout, contrairement au régime de l’indivision qui peut mettre dans une situation de blocage les indivisaires, la SCI évite ce risque. Toujours dans le cas d’opinions contraires, cette fois ce sont un ou plusieurs co-gérants désignés par les statuts qui auront le pouvoir de décider. En clair, cela signifie plus de vente forcée, si un associé se retire, il cède simplement ses parts dans la société.

C’est l’article 1869 du Code civil qui vient encadrer cela en prévoyant que si la décision unanime des associés autorisant la sortie n’est pas obtenue, une décision de justice pourra s’en charger si l’associé sortant prouve un juste motif (Conflits graves par exemple).

Conclusion : En deux mots, les coûts sont semblables que vous achetiez en nom propre ou par une SCI (250 € pour la constituer), c’est négligeable comparé à votre investissement total.

Aussi, vous me direz qu’en nom propre vous avez accès à des prêts plus attractifs comme le prêt à taux zéro, mais nous avons vu que vous pouvez acheter le bien avec vos associés puis l’apporter à la SCI, donc cet argument n’est pas recevable.

Atamoz vous conseille donc d’acheter en SCI, surtout pour la facilité que vous aurez à vous retirer du projet si nécessaire, contrairement à si vous prenez le risque de vous enfermer dans une indivision.

 

Cependant il reste la question de la fiscalité de la SCI que vous vous posez certainement pour définitivement faire votre choix. Vous nous voyez venir, c’est là qu’Atamoz vous renvoie vers la deuxième partie de l’article qui commence à traiter de ce sujet… (pour la semaine prochaine)

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L’achat immobilier au comptant : avantages et inconvénients

L’effet de levier : votre allier pour le développement de votre patrimoine immobilier

 

1) Exemple situationnel : Achat immobilier de 200 000 € en résidence principale :

Financer son acquisition avec son épargne uniquement aura un avantage décisif auprès du vendeur.  En effet, c’est une garantie pour le propriétaire qui n’aura pas à se ronger les ongles à cause de la clause suspensive d’obtention d’un prêt.  
 
Vous passerez devant tout le monde et serez presque assuré de ne pas laisser filer l’appartement de vos rêves.  
 
 Aussi, vous éviterez de vous prendre la tête avec les formalités d’un prêt immobilier. 
 
 Vous pourrez également garder vos possibilités d’endettement pour d’autres projets comme un prêt à la consommation pour effectuer les travaux que votre bijou mérite.  
 
Il est vrai qu’emprunter n’est pas gratuit. Cet emprunt vous coûtera plus ou moins cher en fonction notamment de la durée, du taux d’intérêt et des garanties souscrites. En n’empruntant pas, évidemment que vous économisez ces coûts. Nous avons repris l’exemple d’un simulateur de crédit, il en ressort que globalement « emprunter 200 000 euros sur une durée de 20 ans à un taux d’intérêt de 1,10 % et un taux d’assurance de 0.30 % vous coûte au global 34897 euros. À noter que la part des intérêts dans les mensualités de remboursement est plus importante les premières années. » 
 
 Les intérêts ne sont pas les seuls coûts, il y a aussi l’assurance emprunteur à inclure au calcul. Son coût est défini par rapport à l’âge de l’emprunteur. D’ailleurs passé la cinquantaine, ce coût est même supérieur au coût des intérêts. 
 
C’est vrai qu’en payant avec votre épargne vous ne devrez rien à personne, vous n’aurez pas à vous torturer l’esprit pendant 20 ans à rembourser des mensualités. Cependant c’est comme un loyer, et si vous avez les moyens d’acheter comptant, vous aurez assez d’avance pour rembourser vos mensualités. Et c’est là qu’on se rend compte que tout est relatif. 
 

En effet, le coût d’un crédit immobilier doit être comparé avec les bénéfices que vous auriez pu faire en plaçant le capital emprunté. En effet l’argent mis dans votre appartement ne rapporte pas (immédiatement), il est immobilisé comme sur un compte bancaire.


Cette analyse consiste à étudier le coût d’opportunité, c’est comme ça que vous allez pouvoir juger si vous devez acheter avec votre épargne ou en contractant un prêt.  
C’est l’élément essentiel pour arbitrer votre choix d’achat immobilier comptant ou à crédit.
 
 
C’est simple, si le fait d’investir votre épargne ailleurs que dans votre appartement, comme sur un contrat d’assurance vie par exemple, vous permet de tirer plus de fruits que le coût du taux d’intérêt de votre prêt et de son assurance, Atamoz vous conseille de contracter un prêt pour acquérir votre résidence principale. Bien sûr, choisissez un investissement sûr, vous aurez tout de même un prêt à rembourser donc il ne s’agit pas de perdre votre épargne. 
 
C’est pour ça qu’Atamoz vous parle de l’assurance vie. Avec les intérêts composés de ce placement, votre épargne vous rapportera plus d’année en année, alors qu’avec l’amortissement du prêt, la part des intérêts de votre prêt immobilier va diminuer au fil du temps. 
 
 Aussi pour acquérir votre résidence principale, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro, faisant ainsi baisser encore davantage le coût de votre financement. Ce prêt ne peut cependant pas excéder une couverture de 40 % du coût total de l’opération. 
 

C’est pourquoi Atamoz vous conseille de faire un prêt pour l’achat de votre résidence principale.

 

2) Mais qu’en est-il pour votre investissement locatif, notre conseil sera-t-il le même ? :

Investissement locatif : Nos conseils en fonction de la période actuelle :

Avec les taux pratiqués en ce moment, l’emprunt semble être presque toujours la bonne solution. 
 
En effet, emprunter permet comme vous l’avez compris de garder disponible votre épargne. Ne serait-ce qu’en cas d’imprévu, il est important de conserver des économies pour faire face à des frais soudains. 
 
Comme dans l’exemple de la résidence principale, cette épargne peut aussi être utilisée pour obtenir des rendements plus importants que le montant de vos échéances. Vos mensualités seront ainsi couvertes et vous obtiendrez même un surplus jamais désagréable. C’est ce qu’on appelle communément l’effet de levier. Etant donné que vous semblez apprécier l’immobilier, vous pouvez tout à fait faire le choix d’investir dans un second bien plutôt que dans une assurance vie. En réalité, vous pouvez même investir dans un troisième ou quatrième bien si votre épargne vous permet de constituer trois autres apports. Attention, nous vous conseillons de procéder étape par étape pour ne pas vous brûler les ailes, mais nous voulions simplement vous faire saisir la puissance de ce mécanisme bien connu des meilleurs investisseurs.  
 
 
Tableau comparatif : 

Financer son projet avec épargne

Financer son projet avec un prêt

Avantage auprès du vendeur au moment de la négociation : garantie de ne pas faire capoter la vente à cause d’une clause suspensive d’obtention d’un prêt Evite de se prendre la tête avec les formalités relatives au prêt Gardez votre épargne disponible en cas d’imprévu
Conserver sa capacité d’endettement pour d’autres projets
Economisez sur les frais relatifs au prêt (taux d’intérêt, taux d’assurance, l’assurance emprunteur) Effet de levier : vivez dans une maison ou un appartement qui serait, sans passer par un prêt, au dessus de vos moyens
Sérénité d’esprit, libre de ne pas avoir à penser pendant des décennies au remboursement de votre prêt Voir le prêt comme un loyer qui donne accès à la propriété, si vous avez les moyens d’acheter comptant vous n’aurez normalement pas de souci à honorer vos échéances
Argent placé dans votre résidence principale est immobilisé comme s’il stagnait sur un compte bancaire En investissant votre épargne ailleurs vous obtiendrez certainement davantage que le coût de votre crédit -> Effet de levier. Investissez sur un produit sûr pour ne pas risquer de perdre votre épargne et de ne plus pouvoir rembourser votre prêt (voir nos conseils dans l’article ci-dessus) Prêt à taux zéro (voir conditions dans l’article ci-dessus)

Pour conclure, que ce soit pour financer votre résidence principale ou votre investissement locatif, surtout dans le contexte actuel, le prêt semble être la meilleure solution.

Cependant cela va plus loin encore, puisque vous n’êtes pas forcé d’acheter en votre nom propre. En effet il existe des avantages à acheter par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).

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Location Meublée : tout savoir sur le mobilier a fournir

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Location immobilière meublé

Liste du mobilier obligatoire à la location d’un appartement meublé, assurances et amortissements .


Quel est le mobilier minimum à prévoir pour ne pas risquer de voir son bail requalifié en location vide?
Nous conseillons-vous d’assurer vos meubles ?
Combien de temps vous faudra-t-il pour rentabiliser vos meubles ?

La fameuse loi Alur sur le logement (presque aussi fameuse qu’Atamoz) du 24 mars 2014, a vu se voir appliqué un décret tombé au beau milieu de l’été 2015 selon lequel chaque logement meublé loué en résidence principale devra être équipé, à compter du 1er septembre 2015, d’un mobilier « en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Vu qu’on est sympa chez Atamoz, et fameux apparemment, on vous dresse ici cette liste du minimum syndical pour ne pas être requalifié en location vide :

  • literie comprenant couette ou couverture
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • plaques de cuisson
  • four ou four micro-ondes
  • réfrigérateur équipé au minimum d’un freezer
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • ustensiles de cuisine
  • table et sièges
  • étagères de rangement
  • luminaires
  • matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Avec cette liste on y voit un peu plus clair, comme avec les dossiers locataire Atamoz que vous pouvez faire gratuitement si vous voulez qu’il passe au-dessus de la pile, je dis ça, je ne dis rien.

La question de l’assurance des meubles :

Pour faire simple, le bailleur n’est pas tenu d’assurer ses meubles, à moins que le logement soit en copropriété, mais Atamoz vous recommande tout de même de le faire puisqu’ils seront davantage exposés à des dégradations et représentent tout de même un investissement.

Regroupez vos factures dans le coffre-fort numérique Atamoz afin de toujours savoir où les retrouver en cas de sinistre, dégradation, vol ou vandalisme.

Beaucoup de propriétaires bailleurs ont tendance à penser que l’assurance habitation que doit obligatoirement souscrire le locataire depuis la loi Alur de 2014 suffit à protéger leurs meubles, c’est faux !

Leur contrat contient une garantie responsabilité civile qui ne couvre pas les meubles. C’est pourquoi Atamoz vous conseille de vous en soucier vous-même afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
On vous voit venir, vous vous dîtes encore un article disant qu’il me faut une assurance mais ne prenant même pas soin de m’aiguiller vers une en particulier. Atamoz n’est pas comme ça, on vous aide du début à la fin.

C’est pourquoi après avoir étudié plusieurs types d’assurances on vous conseille de souscrire une assurance habitation PNO.
En effet celle-ci, comme son nom l’indique, s’adresse au propriétaire non-occupant que vous êtes. Elle a été pensée et conçue pour les propriétaires bailleurs.

Vous avez la possibilité de l’adapter à votre situation (amplitude de la couverture, surface, type, meubles), son prix sera calculé en fonction de celle-ci. Ainsi vous ne dépendrez plus de l’assurance habitation de votre locataire.

La durée avant de rentabiliser les meubles :

Si vous avez lu notre article sur le passage de la location nue à la location meublée, vous savez déjà qu’Atamoz vous conseille de louer en meublé. Sinon, nous vous invitons à aller le lire afin de saisir les tenants et aboutissants avant de continuer.

Même si le loyer meublé sera supérieur au loyer nu, la différence ne comblera pas forcément tout le temps les coûts du mobilier. Nous avons estimé à 4000 euros l’investissement que vous devrez faire pour passer un studio en meublé et à 5000 euros pour passer un deux pièces en meublé. Généralement 40% pour les meubles, 40% pour l’électroménager, 10% pour les ustensiles de cuisine, la vaisselle et les luminaires, 10% pour le linge de maison (salle de bain, chambre à coucher).

Ceci étant dit, il existe des villes où votre retour sur investissement sera fait plus rapidement qu’ailleurs. Les grandes villes où la demande de logements meublés est forte, notamment pour les étudiants qui débarquent dans une grande ville sans aucun meuble, ont une durée d’amortissement plus faible qu’ailleurs.

C’est pourquoi à Lyon, Paris, Bordeaux, Marseille par exemple, il faudra moins de 3 ans pour amortir les meubles d’un studio. Pour le deux pièces, on se rapproche davantage des 2 ans et demi, voire 2 ans pour Paris. Cela est rendu possible parce que la différence entre les loyers nus et meublés dans les grandes villes est plus importante, puisque la demande de logements meublés est plus forte. Aussi les meubles n’y sont pas forcément plus chers puisqu’avec internet il est possible de trouver des prix similaires presque partout en France.

Enfin, dans les villes où la location nue est plus répandue, puisque l’offre du marché locatif global laisse davantage le choix entre les deux types de location, la différence de loyer est moindre. Cependant le coût pour meubler reste le même. Ainsi, il faudra parfois des dizaines d’années pour rentabiliser ses meubles.

Il faut alors se poser les bonnes questions, savoir si l’avantage fiscal vaut le fait d’investir dans des meubles qui seront rentabilisés dans longtemps.

Nous ne vous posons pas la question puisque nous savons que vous avez trouvé l’article utile.
Ce sera toujours le cas avec Atamoz !
Rejoignez-nous et accédez à l’ensemble des services que nous proposons pour gérer votre bien.
Si vous êtes locataire, créez dès maintenant votre dossier locataire en ligne avec Atamoz, les propriétaires sauront que vous êtes sérieux si vous êtes passés par nous !

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Passer de la location nue à la location meublée

Passer de la location nue à la location meublée

location de nu à meublée

Les répercussions sur la fiscalité, le prix et les obligations qui découlent du bail meublé.


Y a-t-il des formalités pour passer d’une location nue à une location meublée ?
Quelle catégorie d’imposition ?
Quels régimes d’imposition correspondent à cette catégorie ?
La CFE, mais qu’est-ce que c’est que cette taxe encore ?!
A quel prix pouvez vous espérer louer votre bien meublé?

Vous êtes tombé sur le bon article, Atamoz répond à toutes vos questions !

Formalités, catégorie et régimes d’imposition :

C’est simple, il n’y a aucune formalité pour requalifier son logement en location meublée !

Vous percevrez simplement des loyers qui seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus dans celle des revenus fonciers.

De la même manière que pour la location nue, il existe deux régimes d’imposition dont voici les conditions :

Régime réel LMNP : loyers > 33 200 € par an -> imposé sur la différence entre l’intégralité des loyers et des charges. Possibilité d’amortissement du coût de l’immobilier et du mobilier.

Régime micro-BIC (simplifié LMNP) : loyers < ou = à 33 200 € par an -> abattement forfaitaire de 50% (jusqu’à 71% pour la location meublée de tourisme classée)

A titre de comparaison, parce qu’on aime que les chiffres vous parlent chez Atamoz, l’abattement forfaitaire est de 30% pour les locations nues.

Atamoz a d’ailleurs consacré un article aux différences entre la location meublée classique et la location meublée de tourisme « location meublée de tourisme, location meublée classique : Quelles différences? »

Petite précision fiscale qui a son importance : Dans le cas où vous auriez déclaré un déficit foncier au cours des 3 années avant la transition, l’administration fiscale pourra réintégrer votre déficit dans vos recettes en vue de les imposer.

Vous l’attendiez tous, le paragraphe sur la CFE, Wouhou !

CFE est l’acronyme de Cotisation Foncière des Entreprises, c’est peut-être déjà plus parlant. Si vous décidez de louer votre bien en meublé, vous serez normalement redevable de cette taxe sauf si vos recettes n’excèdent pas 5000 € et pendant la première année de votre activité.

Pour la calculer : valeur locative cadastrale (surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence) multipliée par le taux fixé par les collectivités territoriales. Nous vous recommandons de vous tourner vers les services des impôts (lien) pour de plus amples informations et de regarder si l’information n’est pas sur vos avis d’imposition de taxe foncière et de taxe d’habitation. Par exemple, la surface pondérée d’un appartement de 50 m2 ayant une terrasse de 10 m2 est de 50 + 0,5×10 soit 55 m2. En Pinel, le calcul de l’extérieur est capé à 16m2 pour déterminer la surface pondérée donc on ajoute au maximum 0,5 x 16 à la surface habitable.) Cette taxe vient s’ajouter à la taxe foncière que tout propriétaire est redevable et à la taxe d’habitation qui concerne cette fois votre locataire.

Piège à éviter : Vérifiez bien que votre règlement de copropriété permette la location meublée, ce n’est pas toujours le cas, une autorisation préfectorale peut d’ailleurs être requise.

Le réévaluation du prix du loyer lors du passage à la location meublée.

Un appartement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide, en moyenne la différence est d’environ 10%. Bien sûr, les meubles ont un coût à prendre en compte dans l’étude de votre nouvelle rentabilité. Plus le mobilier sera haut de gamme, plus la différence sera importante. Atamoz vous conseille de comparer avec les annonces meublées du voisinage d’une surface et de prestations équivalentes aux vôtres. En effet, les villes comme Paris (230 € de différence en moyenne), Lyon (190 €), Bordeaux (170 €) où le marché locatif est plus tendu, verront un écart de loyer nettement plus important.

Ces différences influent sur le temps pour amortir le coût des équipements d’un logement. Atamoz à d’ailleurs consacré à ce sujet une partie de son article relatant ce qu’il faut savoir sur le mobilier dans le cadre d’une location meublée (lier l’article « Location meublée : tout savoir sur le mobilier »)

Nous vous mettons en garde : poser une table, un tabouret et un lit ne suffit pas! Le locataire entrant est censé ne rien avoir à amener d’autre que ses affaires. Vous retrouverez également cette information dans l’article lié ci-dessus.

Pour conclure :

Certes la rentabilité locative brute moyenne pour une location vide est de 4,7 % à 6,6 % alors qu’elle est de 6 à 8 % en location meublée classique et de 8 à 12 % en location meublée de tourisme.

Cependant le marché locatif meublé est moindre puisque la plupart des gens ont leur propre mobilier. Ainsi vous vous exposez à une vacance locative plus longue.

Alors oui la location vide est moins rentable, en revanche vous percevrez des loyers de manière plus régulière. Egalement, les frais de gestion et d’entretien dus à chaque renouvellement de bail, les frais d’ameublement et de stockage de celui-ci au cas où vous vous êtes mis d’accord avec le locataire pour le laisser mettre son canapé à la place du votre par exemple, sont inexistants.

Mais bon, c’est tout de même globalement rattrapé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide.

Donc puisque chez Atamoz on se mouille, on vous conseille le régime de la location meublée. Ne nous remerciez pas. Vous y tenez ?!

Rejoignez nous, ce sera la meilleure manière de nous récompenser. A très vite !

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Le bail mobilité : la nouveauté de la loi ELAN pour louer en courte durée

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Bail mobilité

Qu’est ce qu’un bail mobilité ?

Nous vous parlions dans l’article qu’à consacré Atamoz aux différences entre la location meublée classique et de tourisme (Lire l’article de location meublée classique et de tourisme) du nouvel arrivé qu’était le bail mobilité. Nous vous disions que depuis la loi ELAN entrée en vigueur le 25 novembre 2018, un locataire qui contracte un bail au minimum d’un mois mais au maximum de 10 mois, que ce soit pour sa résidence principale (si le bail est d’au moins 8 mois) ou sa résidence secondaire (s’il est de moins de 8 mois), pourra signer un bail de mobilité. Nous vous promettions de vous lister notamment les avantages, choses promise, chose due. Cependant, et parce que nous faisons bien notre travail chez Atamoz, nous vous mettrons en garde sur certains points.

 

1) Les caractéristiques du bail mobilité :

  • Courte durée (entre 1 et 10 mois)
  • Logement Meublé comportant au minimum les équipements mentionnés au décret n°2015-931 du 31 juillet 2015
  • Contrat écrit contenant les mentions habituelles d’un bail d’habitation classique (parties, date prise d’effet, durée, montant du loyer). A ces mentions s’ajoutent la situation justifiant le bail mobilité.
  • Mention du Titre 1er Ter de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 25-12 et suivants de ladite loi.
  • Non renouvelable, non reconductible
  • Durée modifiable une fois par un avenant sans dépasser dix mois au total
  • Bail résiliable à tout moment, préavis d’1 mois.
  • Aucune révision du loyer possible, il est librement fixé à moins que le bien objet du bail soit en zone tendue, dans quel cas l’encadrement des loyers sera alors appliqué
  • Aucun dépôt de garantie (cela doit bien être mentionné dans le bail) Le locataire peut bénéficier d’une garantie Visale
  • Charges locatives accessoires au loyer récupérées par le propriétaire

2) Les prérequis pour en bénéficier ; être dans l’une des situations suivantes prouvée par un justificatif au moment du début du bail prévues par l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989:

  • En études supérieures
  • En formation professionnelle
  • En contrat d’apprentissage
  • En stage
  • En engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
  • En mutation professionnelle
  • En mission temporaire pour son activité professionnelle

 

Sinon un bail de location meublée classique s’appliquera.

Ce bail mobilité permet donc aux personnes dont la situation financière n’est pas mirobolante de se loger avec la facilité de pouvoir recourir à la garantie Visale, et de ne pas avoir à verser un dépôt de garantie de deux mois comme imposé dans la location meublée classique.

Pour tout ceux qui envisagent une colocation, la clause de non-solidarité entre locataire est prévue en cas de colocation dans le cadre d’un bail mobilité. Vous pourrez bénéficier de la caution Visale et ainsi obtenir plus facilement la colocation dont vous rêviez avec vos potes !

À tous ceux à qui on a proposé un poste dans une autre ville, le bail mobilité sera peut-être la solution dont vous n’aviez pas entendu parlé

Cependant, ce système qui paraît seulement avantageux au premier abord comporte des limites. Et c’est à ce moment que tu remercies le destin de t’avoir fait tomber sur Atamoz ! Parce qu’on va te permettre d’anticiper et d’éviter d’éventuels problèmes.

En effet ce bail mobilité fait grincer les dents de certains pour qui cette nouveauté de la loi ELAN peut contribuer à la précarisation du statut de locataire. En effet certains propriétaires risqueraient de se spécialiser dans ce type de bail pour bénéficier de la garantie Visale, qui garantie les loyers impayés ainsi que la remise en état des lieux, mise à disposition gratuitement par Action Logement, sans pour autant être convaincu que cela correspond à un réel besoin de leur locataire.

Si tu envisages de louer de cette manière, assure toi que le propriétaire est bienveillant et ne cherche pas seulement à profiter de la situation pour limiter la vacance locative. En effet, même si c’est une bonne chose d’éviter cette dernière, puisque les biens resteraient sur le marché locatif classique plutôt que de se retrouver sur des sites types « AirBnB », elle ne doit pas permettre au propriétaire d’en profiter pour être plus véreux.
Si vous êtes propriétaire et lisez cette article, on se doute que si vous gérez votre bien avec Atamoz c’est que vous êtes quelqu’un de bien, donc vous n’étiez pas visé, on vous aime.

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