Transmission du patrimoine : Fiscalité, transmission du patrimoine, SCI à l’IR ou à l’IS, Partie 2 :
Le casse-tête de l’achat à plusieurs résolu par Atamoz en trois parties
Quelle solution pour faciliter la transmission de son patrimoine ?
Quelle imposition pour l’immobilier ?
1) Transmission du patrimoine
- Transmettre à son conjoint survivant avec qui on a acheté :
Par défaut, c’est le régime légal de l’indivision qui s’installe. Si l’un des deux conjoints décède, le conjoint survivant va donc se retrouver en indivision avec les héritiers. Atamoz vous a déjà mis en garde contre ce régime dans la première partie. S’il y a conflit, le bien risque d’être mis en vente forcée, imaginez maintenant une seconde que le bien soit la résidence principale du couple.
En achetant en SCI, le couple se protège de fait de cette éventualité. En effet, le conjoint survivant récupérera sans payer de droits de succession les 50% de l’usufruit restants. Il sera usufruitier à 100% et nu-propriétaire à 50%. Les 50% restants iront aux héritiers.
- Transmettre à ses héritiers :
La SCI favorise cette transmission ! Il faut alors s’intéresser au démembrement des parts sociales et aux abattements successifs.
Le démembrement de propriété permet de transmettre son patrimoine immobilier mais de garder l’usufruit. C’est la nue-propriété qu’on donne. Cela va permettre aux parents ou grands-parents de continuer à vivre dans le bien donné ou d’en percevoir les fruits (revenus locatifs) tout en évitant à leur descendance de payer les frais de succession puisque cette donation se fait de leur vivant.
C’est possible aussi en nom propre, mais en le faisant au moyen d’une SCI, l’activité de gestion peut-être conservée par les donateurs dans les statuts, ce qui évite une gestion conjointe impliquée par la donation en nom propre.
L’intérêt est qu’avec la SCI les donateurs économiseront également sur les frais de donation. Tous les 15 ans, chaque parent peut donner à chaque enfant des parts sociales de la SCI d’une valeur de 100 000 euros sans payer aucun droit de mutation. C’est un vrai point positif pour la SCI par rapport à l’achat en nom propre ! En effet en nom propre, impossible de diviser l’immeuble et donc de bénéficier successivement des abattements pour un patrimoine ayant une valeur importante.
2) Imposition à l’impôt sur les revenus ou sur les sociétés
Une SCI peut être imposée sur les revenus ou sur les sociétés, on parle de SCI à l’IR ou à l’IS.
Si cette société est créée pour exercer une activité civile, location non meublée comprise, alors c’est une SCI à l’IR. Vous ne pourrez pas exercer d’activité commerciale avec ce type de SCI. Louer en meublé ou exercer une activité de marchand de biens ne devra pas faire partie de votre activité.
Si au contraire vous souhaitez louer en meublé, acheter pour revendre avec une plus-value sur le long terme, c’est une SCI à l’IS qu’il vous faut. Les plus-values de SCI à l’IS réalisées par la vente d’un bien relèvent du régime des plus-values des professionnels. Attention cependant, votre activité principale ne doit pas être commerciale, votre société bien qu’à l’IS reste civile ! Sinon, orientez vous plutôt vers une SAS ou une SARL.
Ainsi, si vous faites de la location non meublée, les loyers que votre SCI percevra seront donc imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers détenus par les associés.
Cependant, si vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) , les loyers que votre SCI percevra seront donc imposés à l’IS dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voir les conditions d’applicabilité et les conséquences de ce régime dans l’article qu’Atamoz a consacré aux différences entre la location meublée de tourisme et la location meublée classique.
Enfin, rien ne vous interdit de louer au sein de la même SCI, à la fois en meublé certains lots et en non meublé d’autres. Cependant cette possibilité est soumise à une limitation. En effet, votre SCI pourra rester à l’IR si et seulement si vos recettes générées par la location meublée n’excède pas 10% de celles réalisées avec la location non meublée. Sinon, la SCI deviendra imposée à l’IS.
Attention, l’option pour le régime de l’IS est définitif, impossible de revenir à l’IR !
En cas de revente d’un bien immobilier, différent de la cession des parts puisque le bien quitte la SCI, il va aussi falloir calculer la plus-value pour déterminer le montant de l’imposition. Atamoz a consacré sa troisième partie du volet de la SCI à ce sujet.
