Dans le domaine de l’immobilier, le terme vice caché désigne les défauts non apparents découverts par l’acquéreur après la transaction. Ce sont les malfaçons qui rendent impropre le logement à son usage d’habitation. L’acheteur n’est donc pas en mesure d’utiliser son logement comme il le souhaiterait en raison de ces défauts. Il peut aussi bien concerner l’intérieur du logement et ses équipements que le terrain de la propriété.

Précisons qu’en présence de ces derniers, l’acheteur est protégé par la garantie des vices cachés. Cependant, pour en bénéficier, les défauts dans le logement doivent être graves, antérieurs à la vente et ne pas être apparents. En effet, lors d’une visite immobilière il peut être difficile d’accéder à certains éléments du logement et peut ainsi nuire à la détection de malfaçons.

Un vice caché n’est pas un élément dissimulé par le vendeur mais bel et bien un vice qui ne peut être, ou difficilement découvert sans l’examen minutieux d’un expert. Un défaut peut donc être un vice caché même si le vendeur n’en a pas connaissance.

L’article 1641 du Code civil précise : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Ces vices peuvent donc aller d’une nuisance sonore permanente à une entrave à l’utilisation normale du bien. Dans les cas les plus graves, le défaut peut mettre en péril la solidité du logement ainsi que menacer la sécurité des habitants.

Les vices cachés peuvent toucher de nombreux éléments d’un logement. C’est le cas des combles où se trouvent les éléments de la charpente. Les malfaçons y sont généralement constatées à l’occasion de travaux d’isolation. Si l’acheteur constate que des pièces de charpente sont absentes ou gravement endommagées après l’achat, cette situation peut constituer un vice caché.

Également, la présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente peut être considérée comme un vice caché.

D’autres exemples de vices cachés :

• Une place de stationnement inutilisable en raison de la présence d’une rampe en béton
• L’absence d’eau courante
• Une dalle de béton fissurée
• Un défaut d’étanchéité ou d’humidité. Cette dernière peut être liée à des infiltrations d’eau en façade ou par une fuite en toiture.
• Un système de chauffage hors usage
• Une chaudière collective bruyante au quotidien
• Une toiture en mauvais état
• Un défaut d’homogénéité du carrelage
• Des fondations fragilisées ou défectueuses
• Les fissures sur les dalles de béton
• Un sous-sol ou la maison à caractère inondable
• Une pollution souterraine de la propriété
• Le caratère innondable d’une maison
• La présence d’insectes qui peuvent nuire à la salubrité ou la solidité du bâtiment
• Présence de champignons de type mérules et autres champignons lignivores qui menacent les bois des maisons

En présence d’un vice caché dans son habitation, l’acheteur doit tout d’abord essayer de trouver un accord à l’amiable avec le vendeur en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui informer de la découverte. S’il n’est pas possible de trouver un accord ou si le vendeur ne répond pas à la lettre lui étant adressé alors le litige devra se régler devant la justice. L’acheteur peut demander l’annulation de sa transaction, mais également obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente au coût de la réparation du vice caché.

L’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour intenter l’action en garantie, ce délai commence lors de la découverte du vice caché et non lors de la vente ou de l’entrée dans les lieux.

Le délai dont dispose l’acheteur pour agir est de 30 ans, ce qui lui permet d’être protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans son habitation.

Cependant, si une clause de non garantie des vices cachés a été ajoutée au contrat de vente, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier de cette garantie.

Les conditions

La garantie contre les vices cachés est applicable sous plusieurs conditions. En effet, la loi encadre bien la notion de vices cachés suite à l’achat d’une maison si :

• Le vice n’est pas apparent et qu’il existait avant l’acquisition du bien
• Le vendeur ou l’agent immobilier ne vous a pas informé de ce défaut
• Le vice caché n’est mentionné ni dans l’acte de vente ni dans les diagnostics immobiliers
• Le problème doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage.