Location : Comment bien fixer le montant de mon loyer ?

Vous venez d’investir dans un bien locatif, reste à savoir maintenant à quel prix vous allez pouvoir le louer.

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Pour bien loué votre bien, il faut être en phase avec le marché :

Vous pouvez fixer librement votre loyer si votre appartement à louer se situe en dehors d’une zone tendue, c’est à dire dans une zone où la densité urbaine reste modérée et l’offre et la demande de logement équilibrée.

En effet, seulement les logements situés dans une zone tendue sont soumis à l’encadrement des loyers.

Afin d’éviter les risques d’impayés dû à un loyer trop élevé il est nécessaire de s’aligner au prix du marché et ne pas être tenté de profiter d’une demande exponentielle dans un contexte de pénurie de logement.
Cela engendrerait une rotation de locataires plus importante et par conséquent des périodes de vacances locatives et des frais de remise en état récurrents.

Nous vous conseillons d’étudier sur votre secteur les différentes annonces de logements similaires au votre en prenant en compte par exemple la superficie, le nombre de pièces ou encore les équipements de ces derniers. A savoir qu’un logement meublé se loue en moyenne 10 à 20% plus cher.

Encadrement de loyer, relocation, et exceptions…

Dans les zones tendues, tout loyer de logement est encadré. Ce qui signifie qu’il est possible de fixer son loyer comme bon nous semble lors de la première mise en location, cependant ce dernier ne pourra pas être augmenté lors de la relocation. De plus certaines métropoles françaises font face à des encadrements de loyers spécifiques où le loyer ne peut pas excéder 20% du loyer fixé par un arrêté préfectoral. Cela comprend les premières mises en location mais également les relocations.

Néanmoins, le loyer peut être redéfinis si des travaux d’amélioration ont été fait ou si le loyer a été sous-évalué. Si votre logement présente également des caractéristiques particulières un complément de loyer peut être appliqué, cependant ce mécanisme souvent critiqué de par sa définition floue, tend à se préciser.

Depuis le 21 juillet 2022, des caractéristiques exceptionnelles comme une vue sur un monument, des équipements haut de gamme ou un emplacement de prestige, ne suffisent plus. Il faut désormais des caractéristiques de confort minimum pour la location.
Ainsi il est interdit de demander un complément de loyer, dans le cadre de l’encadrement des loyers, dans les cas suivants : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement dispose de sanitaires sur le palier, de signes d’humidité sur certains murs, de problème d’isolation thermique des murs ou du toit, de fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, d’un vis-à-vis de moins de 10 mètres, d’infiltrations ou d’inondations provenant de l’extérieur du logement, de problème d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, d’installation électrique dégradée ou de mauvaise exposition de la pièce principale. »

Ainsi un studio d’étudiant sous les toits face à la tour Eiffel, ne pourra pas justifier d’un complément de loyer si les sanitaires se trouvent sur le palier.

Dispositif particulier : exemple de la loi Pinel

La loi Pinel est accessible jusqu’en 2024 exclusivement pour les logements neufs et permet d’obtenir une réduction d’impôt. Cette loi est exigible seulement dans les zones tendues où les loyers sont élevés. Il est néanmoins obligatoire de s’aligner aux ressources du locataires et également respecter les plafonds de loyers en contrepartie de l’avantage fiscal.
Pour fixer le loyer il faut tout d’abord prendre en compte le coefficient multiplicateur de zone, le plafond de loyer de la zone Pinel où se situe le logement et la surface utile (surface habitable avec une hauteur sous plafond de minimum 1,80 mètre en ajoutant la moitié des surfaces annexes étant plafonnée à 8m²). A noter que les parkings, garages, caves, combles ne sont pas compris dans la surface utile.
Les charges locatives quant à elles viennent s’ajouter au loyer.
Enfin, chaque trimestre l’INSEE publie l’indice des références des loyers (IRL) servant de référence pour pouvoir réévaluer votre loyer.

En gérant vos biens avec Atamoz, vous aurez le contrôle sur votre loyer.
Aussi, vos avis de loyers, quittances, relances seront éditées et envoyées automatiquement à votre locataire.

L’équipe Atamoz – votre Bien en est la cause !

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