L’encadrement des loyers peut-il être contourné ?

beaucoup se demandent comment contourner l’encadrement des loyers dans les villes à forte tension.

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La semaine dernière nous parlions de la différence entre l’encadrement et le plafonnement du loyer.
Une fois la confusion écartée, beaucoup se demandent comment contourner l’encadrement des loyers.

Cet article n’a en aucun cas vocation à inciter à s’affranchir de la loi, nous étudierons d’ailleurs les répercussions de cette attitude, mais plutôt à mettre en lumière les failles juridiques sur ce sujet.

Il faut d’abord s’intéresser au domaine d’application de l’encadrement des loyers.
Celui-ci concerne les baux locatifs pour les logements à usage de résidence principale, meublés ou non-meublés.

Nous repérons alors deux failles :

– En louant à titre de résidence secondaire, par un bail saisonnier ou bien par un bail de logement de fonction, le bailleur n’est pas tenu d’appliquer l’encadrement des loyers.

– Idem en appliquant un complément de loyer

Nous allons surtout nous concentrer sur le mécanisme controversé du complément de loyer.

D’après la définition de la loi ELAN, « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

De cette définition il faut retenir que si votre bien loué possède une plus-value exceptionnelle par rapport à “la concurrence » de par les prestations proposées, vous pouvez en augmenter le loyer par un complément.

Là où le mécanisme est bancal, c’est dans sa précision. Impossible de trouver des éléments différentiateurs précis qui pourraient s’appliquer d’une manière générale.
C’est de là que découlent des dérives, certains bailleurs en profitent pour juger les prestations de leur logement exceptionnelles alors qu’ils ne sont pas sûr de proposer réellement mieux qu’ailleurs, ou que leur vue sur la Tour Eiffel est en fait une vue sur le bout de son antenne à 10 kilomètres.

Pour vous aiguayer tout de même, sachez qu’une place de parking dans un secteur où il est compliqué de se garer peut fonctionner ; idem pour un duplex, des équipements particulièrement haut de gamme… ou un haut plafond (plus de 3,2 m)

Cependant, un appartement avec un beau parquet, des moulures et une belle cheminée en marbre dans le XVIème arrondissement de Paris ne justifiera pas un complément de loyer puisque la plupart des appartements possèdent ces caractéristiques dans ce quartier.

Contestation du complément de loyer par le locataire :

La loi ELAN précise que le locataire dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation.

Le bailleur devra alors se justifier.

S’ils n’arrivent pas à un accord, le locataire aura encore trois mois après la décision pour se pourvoir en justice.

Le loyer jugé juste sera cependant applicable dès la signature du bail.

Non-respect de l’encadrement des loyers, les conséquences pour le propriétaire :

C’est toujours la loi ELAN qui encadre ce sujet. Si les dispositions de la loi ne sont pas appliquées, le bailleur sera dans un premier temps mis en demeure de respecter ladite loi, si cela ne suffit pas, des sanctions pourront tomber.

Ces sanctions prévues peuvent être de trois types :

– Diminution du loyer imposée par le préfet et remboursement du trop-perçu au locataire

– Amende si le loyer n’est pas modifié, pouvant se porter à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale

– Saisine du tribunal pour réduire le montant du loyer

Le loyer d’un bail antérieur à la législation sur l’encadrement des loyers peut-il être modifié ?

Pendant que le bail court, impossible. L’application de l’encadrement des loyers survient uniquement au moment de la signature d’un nouveau bail, sans effet rétroactif.

Zones d’application :

– Paris : baux signés à compter du 1er juillet 2019.

– Lille, Lomme et Hellemmes : à compter du 1er mars 2020.

– Plaine Commune (93) : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse : 1er juin 2021.

– Intercommunalité Est Ensemble (93) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville : 1er décembre 2021.

– Lyon et Villeurbanne :1er novembre 2021.
– Montpellier : 1er juillet 2022.
– Bordeaux : 15 juillet 2022.

Si le bail court depuis une date antérieure à l’arrivée de l’encadrement des loyers, vous n’avez pas à diminuer votre loyer s’il était trop élevé. Cependant, au moment de la relocation, le loyer doit être réévalué à la baisse pour se conformer à l’encadrement, sauf si vous justifiez un complément de loyer.

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