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IMMOBILIER : Relation TAUX D’INTERET et PRIX d’achat du bien immobilier

 

Les taux d’intérêt sont en pleine évolution et les prix d’achat immobilier également, . La bonne question est : est-il intéressant d’emprunter ?

– Taux d’emprunt actuel :

Ces deux derniers mois, le taux moyen des crédits immobiliers accordés par les banques françaises a augmenté d’environ ¼ de point pour arriver à 1,3% sur les emprunts de 20 ans. Nous n’étions pas arrivés à ce taux depuis l’été 2020.

– Exemple concret :

Ainsi concrètement, le coût d’un emprunt (hors assurance) d’un montant de 200 000 euros sur une durée de 20 ans au taux actuel de 1,30% revient à 27 233 euros. En début d’année, le même crédit coutait 20 749 euros !

Explication de l’augmentation des taux d’intérêts

La raison de cette augmentation est la hausse des taux d’intérêts des emprunts contractés par l’Etat français, que l’on nomme les Obligations assimilables du Trésor (OAT). “Il dépasse désormais les 1% (taux à 10 ans, NDLR), ce qui n’était plus arrivé depuis plusieurs années, explique Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis. Cela signifie que l’argent coûte de plus en plus cher à l’Etat. Pour fixer leurs taux de crédits immobiliers, les banques se basent sur le cours de l’OAT.”

A l’heure actuelle, la banque centrale européenne (BCE) maintient ses taux directeurs, cependant ils pourraient augmenter d’ici fin 2022 afin de contrer l’inflation. La conséquence pour vous est que les banques pourraient en conséquence augmenter encore les taux des prêts immobiliers afin qu’elles conservent leur marge. “Les banques sont contraintes d’augmenter leurs taux pour continuer à gagner de l’argent, mais elles ne peuvent pas non plus bloquer le marché, précise Cécile Roquelaure. C’est pour cette raison que la hausse des taux de crédits devrait rester modérée.”

Emprunter reste intéressant

Cette hausse des taux ne facilite certes pas l’accès à l’emprunt pour les ménages possédant un pouvoir d’achat faible, cependant contracter un prêt en cette période reste avantageux. “La hausse des taux est à relativiser. L’inflation, qui se situe autour de 3%, demeure plus élevée que les taux d’intérêt. Un particulier qui souscrit à un prêt immobilier au taux actuel de 1,30% emprunte donc à taux négatif.” (Maël Bernier). En 1980 le taux d’intérêt était de 17% pour une inflation à 13,6%, la situation était toute autre, même si, il est vrai, les prix de l’immobilier n’étaient pas comparables.

De plus, l’effet de levier permis par les emprunts bancaires reste toujours intéressant.

Le niveau des taux d’intérêt et des prix immobiliers sont étroitement liés

Il existe en réalité une corrélation négative entre les deux. Pour le dire dans des termes moins scientifiques, si les taux d’intérêts long terme augmentent, les prix de l’immobilier diminuent. Si les taux d’intérêts long terme diminuent, les prix de l’immobilier augmentent. Evidemment, les variations des prix de l’immobilier ne sont pas corrélées au seul facteur des taux d’intérêts.

Pour être sûr que vous compreniez bien, permettez-moi de détailler davantage.

Dans une phase de diminution des taux d’intérêts long terme, le prêt est moins cher. Pour l’emprunteur, cette diminution se concrétise par un raccourcissement de sa durée d’emprunt et/ou par une minoration de ses mensualités de remboursement. Une diminution des taux d’intérêts accroit donc le pouvoir d’achat des ménages. Jusque-là, génial me direz-vous.
Cependant cela a pour conséquence de booster la demande de biens immobiliers. Avec des taux d’intérêts plus faibles, les banques prêtent plus massivement aux ménages les plus modestes, dont les faibles revenus peuvent couvrir des intérêts faibles. Le nombre d’acquéreurs sur le marché de l’immobilier augmente donc drastiquement, ce qui a pour effet d’entrainer une hausse des prix de l’immobilier… La loi de l‘offre et la demande frappe toujours. Plus la demande est élevée, plus les prix augmentent.

La loi de l‘offre et la demande fonctionne également dans la situation contraire, si les taux d’intérêts augmentent, le crédit devient plus cher, les ménages les plus modestes sont de nouveau exclus. Le nombre d’acquéreurs diminue, les prix baissent et cela bénéficie aux ménages qui peuvent se permettre d’emprunter à des taux supérieurs.

Le caractère déterminant de la vitesse de variation des taux

La variation des taux à une incidence différente sur les prix de l’immobilier en fonction de la vélocité de son évolution. Si la variation est subite, l’adaptation des prix de l’immobilier est presque soudain (quelques mois). Cela se ressent au niveau du nombre de ventes, une variation sèche aura un impact jusqu’à 4 fois supérieur qu’une variation sur la durée.

Nous avons tous en tête la crise des subprimes qui a frappé les Etats-Unis en 2007-2008. Les taux d’intérêts se sont violemment accentués et la majorité des emprunteurs qui avaient contracté des prêts à taux variable n’ont pas réussi à honorer l’augmentation de leurs mensualités de crédit. Le marché de l’immobilier s’est effondré en quelques mois seulement.

Lorsqu’une augmentation des taux d’intérêt long terme à lieu, c’est surtout la célérité de cette augmentation qu’il est important d’étudier. Si la majoration est lente, l’effet sur la demande est faible et les vendeurs ne se sentent pas obligés de revoir leur prix à la baisse. Au contraire si elle est brutale, les vendeurs se rendent compte que les intéressés diminuent fortement et se voient forcés de diminuer leur prix. Le marché est particulièrement sensible aux mouvements de panique qu’entraine la variation des taux plus qu’à la variation elle-même. (A noter que cela est vrai dans une moindre mesure dans les grandes villes où la demande reste bien souvent haute.)

Du début du 21ème siècle à 2008, les prix de l’immobilier ont explosé et ont en moyenne doublé ou même pris 150% dans certains départements. Sur cette période, les taux d’intérêts long terme étaient au-dessus des 6% sur le prêt d’une durée de 15 ans soient encore très haut comparé à aujourd’hui. C’était l’amorce d’un cycle baissier sur les taux long terme mais au démarrage, la diminution se faisait en douceur.

Ce qui est principalement à l’origine de l’accroissement drastique des prix de l’immobilier, c’est l’allongement des durées de prêts et l’assouplissement des critères de crédit des banques (ratio revenus/mensualités) mais aussi le besoin en logement (la demande, toujours la demande).
La chute progressive des taux d’intérêt n’était donc pas le propulseur mais plutôt le soutien de l’élan baissier.

Ainsi les taux d’intérêts ont une répercussion évidente sur les prix de l’immobilier mais de multiples autres critères sont à prendre en compte comme la culture Française de la pierre et leur foi en l’avenir, la conjoncture économique, la manière dont se porte le secteur de la construction, la démographie, et toujours et encore de manière plus générale l’offre et la demande…).

 

Il n’est donc pas judicieux de faire une fixette sur les taux d’intérêts.

En réalité l’important est surtout de faire un bon placement dès le départ, les taux et prix importent peu si le placement est bon au démarrage.
Trois critères pour un bon placement, indice ça termine par placement… : Emplacement, Emplacement, Emplacement !!!

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