Immobilier.
Sommes-nous assez endettés?

Investir dans la pierre s’avère bien souvent moins rentable qu’on l’espérait. Pour faire un bon placement, il faut se poser les bonnes questions

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La charge des impôts est si importante qu’investir dans la pierre s’avère bien souvent moins rentable qu’on l’espérait. Pour faire un bon placement, il faut poser les bons calculs, contracter un prêt et régulièrement éviter les produits défiscalisants.
Gardez à l’esprit tout le long de cet article qu’Atamoz vous conseille évidemment d’investir dans l’immobilier et que le ton employé ne vise pas à vous décourager mais plutôt à vous éviter un mauvais placement.

En matière d’immobilier, les Français ne raisonnent souvent plus avec leur tête mais plutôt avec leur cœur. Ils sont si attachés à cet investissement que leur famille a entrepris avant eux qu’ils deviennent aveugles face aux questions essentielles à se poser. Il est vrai, leurs ascendants ont bien souvent réalisé de bons coups, mais rien ne garantit qu’il en sera de même pour eux. L’époque n’est en effet plus la même, les paramètres financiers, fiscaux et juridiques sont radicalement différents que des décennies en arrière. Pour illustrer cela, prenons l’exemple des impôts fonciers qui rongent la rentabilité. Nos aïeux n’avaient à se soucier, ni d’impôt sur les revenus fonciers, ni de frais sur les successions, ni même d’impôt sur la fortune immobilière, et les locataires étaient moins protégés qu’à notre époque.

Plus contemporain, nos parents percevaient des revenus fonciers sans reverser 17,2% de prélèvements sociaux. C’est une taxe dont on néglige souvent l’impact. En effet, ces prélèvements sociaux ne sont pas progressifs, il faut s’en acquitter dès le premier centime de loyer perçu. Pour les investisseurs étant dans une tranche d’impôt sur le revenu de 30%, cela signifie que quasiment la moitié des loyers reçus s’évaporeront en impôts et taxes.

Investir dans l’immobilier reste évidemment une bonne idée pour toute la sécurité que ce placement peut emporter, il faut simplement y regarder à deux fois. L’immobilier ne devrait pas représenter la totalité d’un patrimoine, un placement n’étant jamais sans risque, c’est pourquoi on dit qu’il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier.
En effet, L’investissement immobilier ne peut pas être liquidé par fraction, il est impossible de vendre 3 mètres carrés au moment où vous avez besoin de trésorerie. Il est donc primordial de conserver des liquidités, placées ailleurs. A l’inverse, un cadre quarantenaire qui n’aurait ni immobilier, ni crédit dans son patrimoine ferait certainement une erreur. Il devrait donc investir tout en se posant les bonnes questions (raisonnement purement économique, endettement, rendement réel, réduction d’impôt)

Ne pas laisser place à l’affect en matière d’investissement :

Il est primordial de laisser ses émotions de côté dans le façonnement de son patrimoine immobilier et financier. Penchez-vous sur les chiffres, pensez long terme, et si le projet vous fait vibrer autrement que par sa solidité, c’est du bonus. En effet, se serait la porte ouverte aux mauvaises affaires de fonctionner autrement. Surtout lorsque que vous en êtes à vos premières affaires. Plus tard, lorsque votre patrimoine sera important, vous pourrez refuser des projets qui ne vous procurent pas de plaisir autrement que financier, mais la règle sera toujours de ne pas craquer sur un bien dont le dossier ne serait pas intéressant au minimum financièrement parlant.

Profiter de l’effet de levier du crédit :

Cela peut paraître contre intuitif, mais même si vous possédez suffisamment de liquidités pour acheter un bien locatif, nous vous déconseillons de le payer comptant. Cela serait bête de ne pas profiter de l’effet de levier du crédit, l’immobilier étant le seul actif le permettant. Pire encore, s’en passer revient à jeter l’argent par les fenêtres, l’inflation étant plus forte que ce que la banque vous rapporte.

Laissez-nous vous présenter une stratégie que l’on juge pertinente.
Supposons que vous contractiez un emprunt de 10 ans minimum, 10 ans étant la durée de conservation pertinente minimale d’un bien, et que vous le payiez à environ 1% d’intérêt. En plaçant vos capitaux restants, qui n’ont pas constitué l’apport, sur cette même période sur les marchés financiers, vous pouvez prétendre à une performance rationnelle de 4% par an en moyenne. L’idéal est de placer cette épargne sur une allocation d’indices diversifiés afin de maîtriser les risques.

L’intérêt est que si sur cette période de remboursement de votre prêt vous avez un besoin soudain de trésorerie, vous pourrez en retirer de votre placement financier. Cela aurait été totalement impossible si vous aviez acheté comptant votre bien et donc immobilisé l’entièreté de votre épargne.

Votre but va être de faire en sorte que les loyers perçus remboursent au maximum à eux seuls vos échéances mensuelles auprès de la banque. Les taux des prêts immobiliers ont certes commencé à augmenter, mais ils restent faibles. En contractant un prêt, vous aurez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt de vos loyers dans la liste des charges locatives déductibles, vous serez donc moins fiscalisé et votre épargne conservée servira à rembourser votre crédit si le loyer reçu n’y suffit pas.

Pour résumer, vous investissez dans le bien locatif à crédit et bénéficiez d’un taux encore faible, les loyers perçus remboursant au maximum les échéances mensuelles, et placez vos capitaux qui n’ont pas servi à l’apport avec une performance avoisinant les 4%, bien supérieure au taux du crédit.

Option 1 et 2, puis 3 et 4 dans le 2ème tableau (Résultats Bruts, hors CSG et plus-values pour les investissements locatifs) :

Apport 50k et emprunt de 150k (Pour total de 200k)
+ 150k cash restant sur les marchés financiers

200k comptant dans bien locatif

Appart : 4% -> 8000€/an (666,67€/mois)

Prêt 25 ans enfin remboursé par loyers

200k€ dont 150k€ gagné par les loyers

+ 200k€ plus-value

Patrimoine 400k€

Financier : 4% -> 6000€/an
(500€/mois)

25 ans plus tard
300k€ (capital départ + intérêts) disponibles immédiatement

Patrimoine total après 25 ans : 700k€

Appart : 4% -> 8000€/an
(666,67/mois)

25 ans plus tard

200k + 200k plus-value + 200k loyers

Patrimoine 25 ans après : 600k€

 

Avec deux emprunts pour 2 Biens.
1- Apport 50k et emprunt de 150k
2- Apport 50k et emprunt de 150k
+ 100k cash restant sur les marchés financiers

(Sous réserve de parvenir à obtenir 2 prêts,
certainement dans 2 banques différentes)

200k comptant sur marchés financiers

1- Appart : 4% -> 8000€/an (666,67€/mois)

Prêt 25 ans enfin remboursé par loyers

200k€ dont 150k€ gagné par les loyers

+ 200k€ plus-value

Patrimoine 400k€

2- Appart  : 4% -> 8000€/an (666,67€/mois)

Prêt 25 ans enfin remboursé par loyers

200k€ dont 150k€ gagné par les loyers

+ 200k€ plus-value

Patrimoine 800k€

Financier : 4% -> 4000€/an
(333,33€/mois)

25 ans plus tard
200k€ (capital départ + intérêts)
disponibles immédiatement

Patrimoine total après 25 ans : 1M€

Financier : 4% -> 8000€/an
(666,67/mois)

25 ans plus tard

200k capital de départ + 200k intérêts Patrimoine 25 ans après : 400k€

L’option 3 est idéale sous réserve de parvenir à obtenir 2 prêts, sinon l’option 1 est à privilégier par rapport à l’option 2. L’option 4 est à écarter car présente le plus haut risque pour le moins bon rapport étonnamment. En effet, elle vous prive de plus-value.
Attention tout de même aux gros frais de copropriété tels que les ravalements de façade par exemple qui viendront noircir notre tableau légèrement idéaliste qui visait simplement à comprendre les concepts.
Ces options ne prennent pas non plus en compte les intérêts composés qui consistent à réinvestir à votre capital sur les marchés financiers ce que vous gagnez, pour obtenir 4% d’un montant toujours plus important, qui grandit de façon exponentielle.)

S’assurer de calculer le rendement réel :

Dans l’immobilier, un rendement à deux chiffres n’est rarement de bon augure. S’il est si important, c’est que le risque l’est tout autant. En effet, ce rendement ne rime plus à rien si la vacance locative est forte ou si vous réalisez une moins-value à la revente.
Ainsi dans votre recherche, penchez-vous non seulement sur le rendement, mais aussi sur le potentiel de plus-value. A Paris, le rendement d’un logement est bas, souvent entre 1 et 2%, cependant l’espoir d’une plus-value à long terme est fort. Dans les grandes villes de province, le rendement est fréquemment entre 4 et 6%, mais le potentiel de plus-value est sans doute plus léger. Dans certaines villes plus petites, vous pouvez tomber sur des rendements bien plus alléchants, mais la plus-value sera très rarement au rendez-vous et les locataires pas toujours non plus. Eh oui, même en immobilier, la relation rendement/risque est vérifiée.

Ne pas acheter avec pour seule stratégie la réduction d’impôt :

L’avantage fiscal que peut présenter tel ou tel dispositif est à étudier, mais on ne base pas sa stratégie de construction d’un patrimoine autour de ce point. Et pourtant nombreux investissent en Pinel, dans des résidences étudiantes, de services, de séniors avec que ça en tête. Ils passent totalement à côté de la vraie valeur de leur bien. C’est seulement au moment de la revente qu’ils comprennent leur erreur lorsqu’ils se rendent compte avoir acheté plus cher que le prix du marché, alors qu’ils auraient pu faire une belle plus-value ailleurs. Les bons investissements Pinel ne courent pas les rues.

Il est souvent plus pertinent de réfléchir à la manière d’investir une fois trouver le bon bien locatif. Cela peut être par une société civile immobilière (SCI) ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) quand on veut réduire la fiscalité par exemple. Atamoz a rédigé des articles sur ces deux options, que nous vous invitons à retrouver sur notre site dans la rubrique “Actualités Immobilières”.

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