C’est normal, nous sommes attirés par les taux de rentabilité les plus hauts. Cependant, c’est une erreur de se fier uniquement à cette information. En effet, les villes qui offrent des taux de rentabilité exceptionnels sont souvent celles qui se distinguent par des taux de vacance locative important. Louer son bien dans ces communes est donc plus fastidieux.

Aussi, qui dit investissement particulièrement rentable, dit risque bien plus élevé.
En effet, les rendements locatifs les plus attrayants se retrouvent dans des communes où le taux de vacance est nettement supérieur à la moyenne nationale. Ainsi, louer son logement dans les villes les plus rentables peut s’avérer être une plaie pour l’investisseur.

C’est la part de logements vacants dans les 100 plus grandes villes françaises comparé avec les taux de rendements bruts relevés dans ces mêmes villes qui nous l’indique. Ainsi, à Béziers, Perpignan et Mulhouse, trois communes où le taux de vacance est haut (pas loin de 16%), les rendements bruts sont vraiment intéressants (au-delà de 9%). Cela se justifie par un prix à l’achat plutôt faible, allié à des loyers qui restent satisfaisants. La contrepartie est qu’il n’est pas aisé de trouver des locataires pour remplir son logement, la faute au manque d’attractivité de ces villes.

A l’opposé, des communes rayonnantes comme Cannes, Ajaccio ou Mérignac (limitrophe de Bordeaux) qui ont des taux de vacance faibles (entre 2 et 4%), offrent des rendements locatifs plus ternes (entre 2 et 5%). Les investisseurs tendent à regarder que les rendements, à tort. Il est primordial d’analyser le dynamisme de la ville pour éviter les pertes de revenus inattendues”.

Une solution, sortez du lot !

Si vous avez déjà, ou compter quand même investir dans une commune peu attrayante pour ses rendements élevés, démarquez-vous ! Proposez davantage d’équipement, décorez mieux que les autres, ayez des petites attentions dès l’annonce, pour attirer les locataires vers vous.
En effet, qui dit taux de logement vacant élevé, implique une concurrence féroce entre les propriétaires. Vous économiserez à l’achat, vous pouvez vous permettre une enveloppe travaux légèrement supérieure si celle-ci vous permet de louer toute l’année.
Evidemment, si la ville n’est pas populaire, placez-vous au moins à des endroits stratégiques (proche d’une université, des transports en communs, des commodités, des animations qu’à à offrir la commune d’une manière générale.

En plus de la vacance locative, le manque à gagner sur une plus-value :

Le taux de rendement brut reste évidemment un indicateur phare pour choisir une commune où investir, cependant il ne faut pas oublier de prendre en compte un facteur tout aussi primordial : l’évolution des prix dans la commune.
Dans les communes qui mettent en avant des rendements dantesques, les prix ont tendance à stagner, voire à baisser, sur le long terme. Il est donc très rare de réaliser des plus-values importantes afin de rentabiliser au maximum son investissement. A l’inverse, il est fréquent de réaliser de très belles plus-values dans les grandes villes où le rendement locatif peut paraître relativement faible.

Le cas de Mérignac en est une belle illustration. Dans cette commune du sud-ouest de la France, le rendement locatif est loin d’être mirobolant (3,3% environ) mais les prix à l’achat ont explosé de 55% sur les 10 dernières années. Une personne qui aurait investi à Mérignac en 2013 aurait donc dégagé un rendement relativement faible, mais l’opération se serait malgré tout avérée très juteuse.
Ainsi, avant de foncer dans un investissement locatif, il est conseiller d’anticiper le gain net sur le long terme en prenant en compte dans son analyse l’ensemble des dépenses liées à l’investissement ainsi que les évolutions des prix à l’achat.

Nous espérons que cet article vous aura permis de comprendre qu’un investissement très bien placé est toujours préférable, ou alors qu’il faut absolument vous démarquer si vous optez pour une ville un peu en retrait en termes d’attractivité.

Merci pour votre temps, n’hésitez pas à souscrire à notre Newsletter pour d’autres décryptages immobiliers hebdomadaires et à nous soumettre vos sujets.

L’équipe Atamoz – Votre Bien en est la cause !