Achat immobilier comparatif

Investir seul en immobilier : Comparatif entre EURL ou SASU

Imposition des dividendes, cession des titres sociaux, nomination du commissaire

Comme Atamoz vous le disait en fin de deuxième partie, le cas de la revente d’un bien immobilier est différent de celui de la cession des parts puisque le bien va sortir de la SCI. Il va falloir calculer la plus-value pour déterminer le montant de l’imposition. Atamoz a consacré sa troisième partie du volet de la SCI à ce sujet.

Ce calcul est différent selon que votre SCI est à l’IR ou à l’IS.

 

1) Imposition sur les dividendes :

Au sein d’une EURL l’associé unique va avoir le choix entre deux manières d’être imposé sur ses dividendes issues de revenus des capitaux mobiliers : l’ancien et le nouveau mode d’imposition.

L’ancien mode d’imposition : abattement de 40% sur les dividendes soumises ensuite à l’IR.

Nouveau mode d’imposition : les dividendes sont soumis à la Flat Tax à hauteur de 30% dont 12,8% d’IR et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

Au sein de la SASU, les charges sociales sont plus conséquentes que dans une EURL comme nous l’avons vu dans la partie 1.

Pour ce qu’il s’agit des dividendes, l’associé unique pourra également choisir entre l’ancien et le nouveau mode d’imposition détaillé ci-dessus. Vous n’aurez cependant pas de cotisations sociales sur les dividendes !

Pour faire simple, les règles de cession des parts des EURL et SASU sont les mêmes que celles des SARL et SAS. Si l’associé unique souhaite céder ses titres sociaux, il devra s’acquitter de droits d’enregistrement qui diffèrent selon qu’il est dans une EURL ou SASU, que ce soit pour les céder totalement ou partiellement afin de créer une SARL ou SAS.

Calcul des droits d’enregistrement :

SAS / SASU : 0,1% du prix de cession. Exemple, l’associé unique cède 2000 parts sur 4000 au prix de 100 000 euros, les droits d’enregistrement seront de 100 euros.

SARL / EURL : 3% après abattement.

Calcul de l’abattement : (23 000 / nombre de parts sociales totales) x nombres de parts cédées. Si l’on prend le même exemple que pour la SASU : (23 000 / 4000) x 2000 = 11 500.

Calcul de l’assiette d’imposition : 100 000 – 11 500 = 88 500.

Calcul droits d’enregistrement : 3% x 88 500 = 2 655 euros. Soit 26,55 fois plus dans notre exemple en passant par une EURL.

 

2) Nomination du commissaire

Au sein d’une EURL ou d’une SASU vous pouvez nommer un commissaire aux comptes ou un commissaire aux apports. Cette nomination est encadrée par la loi.

Le commissaire aux comptes, vous vous en doutez, a pour mission de s’occuper de la comptabilité d’une EURL ou d’une SASU. Ses missions sont d’assurer l’audit de la société, de veiller sur les données financières et de vérifier la légalité de la comptabilité. Il est obligatoire de nommer un commissaire aux comptes dès lors que la société dépasse deux des trois points suivants au moment de la clôture d’un exercice : 4 millions d’euros de bilan; 8 millions d’euros de CA HT; 50 salariés.

Le commissaire aux apports aura pour mission d’établir un rapport évaluant la valeur des apports en nature au moment de la création de la société. Sa nomination est obligatoire que si au moins un apport en nature a une valeur supérieure à 30 000 euros et la valeur totale des apports excède la moitié du capital social. Sinon, sa nomination est facultative, les associés devront prendre à l’unanimité la décision de ne pas en nommer un si les conditions ne sont pas remplies.

 
Tableau comparatif : 

EURL – SARL unipersonnelle

SASU  – SAS unipersonnelle

Associé unique limite sa responsabilité à la valeur de ses apports dans le capital social Associé unique limite sa responsabilité à la valeur de ses apports dans le capital social
Simplicité comparée à d’autres types de société, règles d’ordre public. L’aspect plus rigide de l’EURL limite en réalité les risque d’insécurité juridique et les contentieux liés à des statuts mal rédigés Liberté d’imagination au moment de la rédaction des statuts, attention cela peut s’avérer être un piège
Possibilité de constituer l’EURL en tant que personne physique mais aussi morale (avec gérant physique) Président de la SASU peut-être physique ou moral
Souvent moins protectrice envers son dirigeant (voir conditions dans la partie 1 de l’article) Président SASU affilié au régime de la Sécurité sociale, plus couteux mais plus protecteur
Conjoint de l’associé unique peut bénéficier du statut conjoint collaborateur (voir conditions et avantages dans la partie 1 de l’article)
Régime fiscal souple. Associé unique personne morale -> imposé à l’IS. Associé unique personne physique -> de fait imposé à l’IR mais à l’option d’opter pour l’IS (choix irrévocable) Imposé à l’IS mais possibilité d’être imposé à l’IR sur une période de 5 ans (voir conditions dans la partie 1 de l’article)
Régime de la micro-entreprise possible (voir avantages dans la partie 1 de l’article) Régime de la micro-entreprise impossible possible
Impôt sur les dividendes : choix entre l’ancien et le nouveau mode d’imposition (voir conditions ci-dessus) Impôt sur les dividendes : choix entre l’ancien et le nouveau mode d’imposition (voir conditions ci-dessus). Cependant, pas de cotisations sociales sur les dividendes.
Droits d’enregistrement : 3% après abattement
Nettement supérieur que dans le cadre d’une SASU
Droits d’enregistrement : 0,1% du prix de cession

3) Pour résumer les deux parties comparatives entre l’EURL et la SASU :

Avantages de l’EURL : Rédaction simplifiée des statuts qui suivent la loi ; choix du régime fiscal (IR, IS, micro-entreprise) ; statut de conjoint collaborateur.

Inconvénients de l’EURL : Peu de liberté d’action dû à l’encadrement légal important ; imposition des dividendes plus importante ; coût de la cession des parts plus conséquent.

Avantages de la SASU : Liberté d’imagination dans la rédaction des statuts ; Absence de cotisations sociales sur les dividendes ; Régime social plus protecteur.

Inconvénients de la SASU : Passage à l’IS obligatoire après 5 ans maximum ; régime social coûteux.

 

Pour conclure :

Avec ces deux parties sur l’EURL et la SASU qu’Atamoz vous a concoctées, vous devriez maintenant être en mesure de choisir la forme juridique la plus adaptée à vos besoins, attentes et capacités en fonction de l’envergure de votre projet entrepreneurial.

Si vous souhaitez investir à plusieurs avec une activité principale commerciale vous ne pourrez donc pas passer par une SCI, une EURL ou une SASU. Atamoz vous conseille donc de vous tourner vers une SARL ou SAS qui sont les versions non unipersonnelles de l’EURL et la SASU.

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