Achat immobilier comparatif

Les différences entre loueur meublé professionnel LMP et LMNP ?

Vous avez demandé une explication sur les différences entre loueur LMP et LMNP, par ici la réponse.

 

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un propriétaire bailleur qui loue un bien immobilier meublé et qui respecte certaines conditions. Cela peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière.

Tandis que la LMNP permet au propriétaire d’un ou plusieurs logements de les louer en tant que meublés en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). L’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. De manière générale, l’objectif recherché par les loueurs en non meublé professionnel est souvent le même : bénéficier, grâce au statut, de revenus défiscalisés.

Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter certains mobiliers :

  • Des étagères de rangement
  • Un matériel d’entretien ménager
  • Des plaques de cuisson
  • Un four
  • Des ustensiles de cuisine
  • De la vaisselle
  • Une literie comportant couette ou couverture
  • Une table et des sièges
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
  • Des luminaires
  • Un réfrigérateur et un congélateur
  • Des ustensiles de cuisine

Connaissez-vous les avantages de la LMP ?

Le premier avantage est la possibilité d’imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer. Si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est alors reportable sur le revenu global des six années suivantes. En cas de cession du bien immobilier, le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers. Si le bien a été acquis il y a moins de deux ans, la plus-value est alors soumise à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si l’acquisition a eu lieu il y a plus de deux ans, la plus-value est une plus-value à court terme à hauteur des amortissements déduits et, pour le surplus, une plus-value à long terme imposée au taux forfaitaire de 16 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux.

La location meublée professionnelle n’est pas soumise à TVA.

En revanche, dans certaines hypothèses, l’ensemble des prestations du loueur en meublé professionnel peut être soumis à TVA si, en sus de la location meublée, il exerce trois des quatre prestations suivantes :

  • Le petit déjeuner
  • Le nettoyage quotidien des locaux
  • La fourniture du linge
  • La réception de la clientèle

Les inconvénients d’une LMP

Les inconvénients du statut LMP sont liés à ses conditions d’obtention qui sont rigoureusement encadrées. Les recettes minimales issues des loyers doivent être supérieures à 23 000 € par an et la part des revenus du foyer fiscal à atteindre doit être d’au moins 50 %. Le cas échéant, le statut de LMP peut être perdu lors des 3 premières années. La conséquence directe est la perte de la possibilité d’imputer les déficits constatés avant l’achat du bien. Attention, car une carence en loyers risque de rendre difficile l’atteinte des seuils imposés par le statut LMP.

Il est important de noter que la location en meublé exercée à titre habituel constitue une activité commerciale. Les loyers perçus dans le cadre de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée via une société.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

La LMNP a une fiscalité plus intéressante que lors d’une location nue. L’administration fiscale offre la possibilité au contribuable de bénéficier soit d’un abattement de 50 % des loyers, soit d’une déclaration dite “au réel” qui prend compte d’un amortissement comptable du logement établi sur la durée de vie des différents composants (gros œuvre, menuiseries, électricité, etc).

Une location meublée permet de trouver des locataires plus facilement, cela permet de ne pas prévoir un budget supplémentaire pour s’installer.

Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Vous devrez notamment remplir une déclaration n°2033, afin de renseigner un bilan, un relevé de provisions ainsi qu’un tableau d’immobilisation et mieux vaut faire appel à un expert-comptable, ce qui aura un coût non négligeable.

De plus, la durée du bail est plus courte que lors d’une location nue. Elle est généralement fixée à 1 an, mais peut être ramenée à 9 mois dans certains cas, notamment pour s’adapter aux situations rencontrées par des locataires étudiants. Même chose pour la durée du préavis : elle est réduite à 1 mois au lieu de 3 mois pour une location non meublée. Cette durée de bail raccourcie risque d’entraîner une rotation régulière des locataires.

Pour profiter pleinement des avantages procurés par le statut LMNP et LMP, il est important de respecter quelques conditions :

LMP

LMNP

Le total des recettes locatives > 23 000 euros TTC par an Le total des recettes locatives < 23 000 euros TTC par an ou 50% de ses revenus globaux
Ses recettes locatives dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal Ses recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal
Être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que LMP Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel (LMP)
Être propriétaire d’un ou plusieurs logements Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
Pour être considéré comme meublé le bien doit comporter certains mobiliers Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence
Acheter un logement meublé ou le meubler

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