location de nu à meublée

Les répercussions sur la fiscalité, le prix et les obligations qui découlent du bail meublé.


Y a-t-il des formalités pour passer d’une location nue à une location meublée ?
Quelle catégorie d’imposition ?
Quels régimes d’imposition correspondent à cette catégorie ?
La CFE, mais qu’est-ce que c’est que cette taxe encore ?!
A quel prix pouvez vous espérer louer votre bien meublé?

Vous êtes tombé sur le bon article, Atamoz répond à toutes vos questions !

Formalités, catégorie et régimes d’imposition :

C’est simple, il n’y a aucune formalité pour requalifier son logement en location meublée !

Vous percevrez simplement des loyers qui seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus dans celle des revenus fonciers.

De la même manière que pour la location nue, il existe deux régimes d’imposition dont voici les conditions :

Régime réel LMNP : loyers > 33 200 € par an -> imposé sur la différence entre l’intégralité des loyers et des charges. Possibilité d’amortissement du coût de l’immobilier et du mobilier.

Régime micro-BIC (simplifié LMNP) : loyers < ou = à 33 200 € par an -> abattement forfaitaire de 50% (jusqu’à 71% pour la location meublée de tourisme classée)

A titre de comparaison, parce qu’on aime que les chiffres vous parlent chez Atamoz, l’abattement forfaitaire est de 30% pour les locations nues.

Atamoz a d’ailleurs consacré un article aux différences entre la location meublée classique et la location meublée de tourisme « location meublée de tourisme, location meublée classique : Quelles différences? »

Petite précision fiscale qui a son importance : Dans le cas où vous auriez déclaré un déficit foncier au cours des 3 années avant la transition, l’administration fiscale pourra réintégrer votre déficit dans vos recettes en vue de les imposer.

Vous l’attendiez tous, le paragraphe sur la CFE, Wouhou !

CFE est l’acronyme de Cotisation Foncière des Entreprises, c’est peut-être déjà plus parlant. Si vous décidez de louer votre bien en meublé, vous serez normalement redevable de cette taxe sauf si vos recettes n’excèdent pas 5000 € et pendant la première année de votre activité.

Pour la calculer : valeur locative cadastrale (surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence) multipliée par le taux fixé par les collectivités territoriales. Nous vous recommandons de vous tourner vers les services des impôts (lien) pour de plus amples informations et de regarder si l’information n’est pas sur vos avis d’imposition de taxe foncière et de taxe d’habitation. Par exemple, la surface pondérée d’un appartement de 50 m2 ayant une terrasse de 10 m2 est de 50 + 0,5×10 soit 55 m2. En Pinel, le calcul de l’extérieur est capé à 16m2 pour déterminer la surface pondérée donc on ajoute au maximum 0,5 x 16 à la surface habitable.) Cette taxe vient s’ajouter à la taxe foncière que tout propriétaire est redevable et à la taxe d’habitation qui concerne cette fois votre locataire.

Piège à éviter : Vérifiez bien que votre règlement de copropriété permette la location meublée, ce n’est pas toujours le cas, une autorisation préfectorale peut d’ailleurs être requise.

Le réévaluation du prix du loyer lors du passage à la location meublée.

Un appartement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide, en moyenne la différence est d’environ 10%. Bien sûr, les meubles ont un coût à prendre en compte dans l’étude de votre nouvelle rentabilité. Plus le mobilier sera haut de gamme, plus la différence sera importante. Atamoz vous conseille de comparer avec les annonces meublées du voisinage d’une surface et de prestations équivalentes aux vôtres. En effet, les villes comme Paris (230 € de différence en moyenne), Lyon (190 €), Bordeaux (170 €) où le marché locatif est plus tendu, verront un écart de loyer nettement plus important.

Ces différences influent sur le temps pour amortir le coût des équipements d’un logement. Atamoz à d’ailleurs consacré à ce sujet une partie de son article relatant ce qu’il faut savoir sur le mobilier dans le cadre d’une location meublée (lier l’article « Location meublée : tout savoir sur le mobilier »)

Nous vous mettons en garde : poser une table, un tabouret et un lit ne suffit pas! Le locataire entrant est censé ne rien avoir à amener d’autre que ses affaires. Vous retrouverez également cette information dans l’article lié ci-dessus.

Pour conclure :

Certes la rentabilité locative brute moyenne pour une location vide est de 4,7 % à 6,6 % alors qu’elle est de 6 à 8 % en location meublée classique et de 8 à 12 % en location meublée de tourisme.

Cependant le marché locatif meublé est moindre puisque la plupart des gens ont leur propre mobilier. Ainsi vous vous exposez à une vacance locative plus longue.

Alors oui la location vide est moins rentable, en revanche vous percevrez des loyers de manière plus régulière. Egalement, les frais de gestion et d’entretien dus à chaque renouvellement de bail, les frais d’ameublement et de stockage de celui-ci au cas où vous vous êtes mis d’accord avec le locataire pour le laisser mettre son canapé à la place du votre par exemple, sont inexistants.

Mais bon, c’est tout de même globalement rattrapé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide.

Donc puisque chez Atamoz on se mouille, on vous conseille le régime de la location meublée. Ne nous remerciez pas. Vous y tenez ?!

Rejoignez nous, ce sera la meilleure manière de nous récompenser. A très vite !

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