La transaction immobilière prend le dessus sur la location ?

Acheter ou louer un bien immobilier en 2022, la question se pose. Les offres immobilières parlent, mais quelle est la réalité exactement ?

En France le marché de la location est au plus bas, avec 27% des annonces qui portent sur la location contre 73% qui concernent des biens à vendre. Dans certaines régions comme en Bretagne, en région PACA ou encore dans les Pays de la Loire le marché de la transaction est nettement au-dessus de celui de la location. Pour vous donner un ordre d’idée, pour seulement deux biens mis en location, huit sont mis en vente. Cela n’épargne pas l’Ile de France où malgré le marché particulièrement tendu il n’a jamais été aussi difficile de trouver un logement en location.

Les logements ayant le plus basculé vers la vente sont les petites surfaces. Les studios, pourtant les plus recherchés pour la location, ont reculé de 12% sur un an laissant les étudiants sans logement à la rentrée face à une demande qui a explosé. Les deux pièces, eux, ont reculé de 10% comparé à l’année précédente.

La pénurie est telle que lorsqu’un bien est mis en location, il obtient désormais en moyenne 87 appel téléphonique de candidats intéressés, leur dossier locatif en mains. En 2021 le nombre moyen de candidats par annonces était de 50.

Cela signifie que nombre de profils (étudiants, précaires, jeunes actifs) risquent de ne plus pouvoir se loger.

Si les propriétaires ne louent plus leurs biens c’est tout simplement parce qu’ils les vendent à la recherche de biens plus grands, situés dans d’autres villes et régions ou plus exactement, parce qu’ils s’en débarrassent…

En effet, de nouvelles contraintes font face aux logements énergivores avec l’arrivée de la loi Climat et résilience, en déplaise aux propriétaires.

Afin de lutter contre le réchauffement climatique, l’état français a souhaité la neutralité carbone d’ici 2050. Le gouvernement souhaite améliorer les performances énergétiques des logements pour ainsi diminuer leur consommation énergétique. En effet, 47% de l’énergie produite est consommée par les ménages dont la majeure partie est constituée par le chauffage et la climatisation de ces derniers.

Cette amélioration est d’autant plus importante lorsque l’on sait que dans le classement énergétique la classe D représente 35% des résidences principales face à 2% pour les classes A.

Depuis le mercredi 24 août 2022, le gel des loyers s’est appliqué sur tous les logements dits “passoires thermiques”, c’est à dire les logements classés F ou G.

De plus, à partir du 1er janvier 2023 les logements consommant plus de 450KWh/m²/an ne pourront plus être mis en location.

De ce fait, de nombreux propriétaires craignant de ne plus pouvoir, ou de mal louer leur bien par manque de moyen ou ne souhaitant pas procéder aux travaux d’isolation se voient dans l’obligation de se séparer de leur(s) logement(s). Le nombre de logements classés G en France s’élèverait à 140 000. Mais la loi ne s’arrête pas là puisque dès 2028 ce sont les logements classés F qui ne pourront plus être mis en location et à partir de 2034 ce sera le tour des logements classés E.

En cas de non-respect de cette loi le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de rénovation énergétique. Il peut également faire appel à un juge pour obtenir une baisse de loyers, un remboursement partiel ou total des loyers versés. Il pourra également obtenir des dommages et intérêts s’il arrive à prouver que cela lui a porté préjudice dans sa vie quotidienne.

Cependant, Est-ce que cette fuite vers le débarra des biens qui ne pourront plus être loués d’ici 2023 est vraiment une solution judicieuse ?

Si le propriétaire décide de vendre son logement, la présentation d’un DDT avec un DPE et un audit de performance énergétique lui sera demandé. Dans le cas où il ne le présente pas, le propriétaire encoure des poursuites pénales pouvant aller jusqu’à 2 ans de prison et 300 000 euros d’amendes.

De plus, les propriétaires qui s’apprêtent à céder leur bien énergivore devront s’attendre à une décote plus ou moins forte sur le prix de leur logement. Une maison ou un appartement classé F ou G se vendra ainsi 18% moins cher que s’il était classé A ou B et environ 7% moins cher par rapport au même bien classé C, D ou E. Ces écarts de prix peuvent donc aller de 17 500 à 45 000 euros pour un logement évalué à 250 000 euros. Cette différence peut être même deux fois plus élevée pour les biens situés à la campagne, là où la demande est plus faible et où le marché y est moins tendu que dans les grandes agglomérations.

Mais face à ces obligations les propriétaires se retrouvent à débourser de grosses sommes d’argent pour pouvoir vendre au prix et plus vite. Cependant, ceux n’ayant pas la trésorerie pour ces travaux souvent couteux sont forcés de revendent leur bien moins cher pour que le nouveau propriétaire puisse assumer les frais.