La question de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer un bien immobilier en 2022 se pose avec insistance. Les chiffres du marché immobilier révèlent une tendance claire, mais quelle est la réalité derrière ces données ? Cet article examine de près la prédominance des transactions immobilières par rapport à la location et les raisons qui sous-tendent cette évolution.

La transition du marché immobilier vers l’achat :

En France, le marché de la location connaît une baisse significative, avec seulement 27% des annonces dédiées à la location contre 73% pour les biens à vendre. Dans certaines régions comme la Bretagne, la région PACA ou les Pays de la Loire, le marché des transactions immobilières surpasse largement celui de la location. Pour donner un ordre d’idées, il y a huit biens mis en vente pour seulement deux biens mis en location. Cette tendance n’épargne pas l’Île-de-France, où malgré un marché particulièrement tendu, il n’a jamais été aussi difficile de trouver un logement à louer.

La préférence pour la vente :

Les petites surfaces sont les logements qui ont le plus basculé vers la vente. Les studios, pourtant très recherchés pour la location, ont connu une baisse de 12% par rapport à l’année précédente, laissant les étudiants face à une pénurie de logements à la rentrée. Les deux pièces ont également enregistré un recul de 10% par rapport à l’année précédente.

La pénurie de logements est telle que lorsqu’un bien est mis en location, il reçoit en moyenne 87 appels téléphoniques de candidats intéressés, tous avec leur dossier locatif en main. En 2021, le nombre moyen de candidats par annonce était de 50.

Cela signifie que de nombreux profils, tels que les étudiants, les personnes précaires ou les jeunes actifs, risquent de ne plus pouvoir se loger.

Les contraintes liées à la transition énergétique :

Les propriétaires ne louent plus leurs biens principalement parce qu’ils les vendent pour acquérir des biens plus grands, situés dans d’autres villes ou régions, ou tout simplement pour s’en débarrasser. En effet, de nouvelles contraintes imposées aux logements énergivores sont apparues avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, suscitant l’opposition des propriétaires.

Afin de lutter contre le réchauffement climatique, le gouvernement français vise la neutralité carbone d’ici 2050. Il souhaite améliorer les performances énergétiques des logements pour réduire leur consommation énergétique. Actuellement, 47% de l’énergie produite est consommée par les ménages, principalement pour le chauffage et la climatisation.

Cette amélioration est d’autant plus importante que la classe D représente 35% des résidences principales en termes de classement énergétique, contre seulement 2% pour la classe A.

Depuis le 24 août 2022, un gel des loyers s’applique à tous les logements qualifiés de « passoires thermiques », c’est-à-dire classés F ou G.

De plus, à partir du 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an ne pourront plus être mis en location.

Ces nouvelles réglementations obligent de nombreux propriétaires à craindre de ne plus pouvoir louer leur bien ou à ne pas vouloir entreprendre les travaux d’isolation nécessaires. Ils se voient donc contraints de se séparer de leur(s) logement(s). On estime à 140 000 le nombre de logements classés G en France. Cependant, la loi ne s’arrête pas là : à partir de 2028, les logements classés F ne pourront plus être mis en location, et à partir de 2034, ce sera le tour des logements classés E.

Les conséquences de cette transition vers la vente :

En cas de non-respect de cette loi, le locataire a le droit de mettre le propriétaire en demeure de réaliser les travaux de rénovation énergétique. Il peut également saisir un tribunal pour obtenir une baisse de loyer, un remboursement partiel ou total des loyers versés, voire des dommages et intérêts s’il peut prouver un préjudice dans sa vie quotidienne.

Cependant, est-ce que la vente des biens qui ne pourront plus être loués d’ici 2023 est réellement une solution judicieuse ?

Si le propriétaire décide de vendre son logement, il devra présenter un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant une évaluation de la performance énergétique (DPE) et un audit énergétique. En cas de non-présentation, le propriétaire s’expose à des poursuites pénales pouvant aller jusqu’à 2 ans de prison et 300 000 euros d’amende.

De plus, les propriétaires qui vendent des biens énergivores doivent s’attendre à une décote plus ou moins importante sur le prix de leur logement. Une maison ou un appartement classé F ou G se vendra ainsi 18% moins cher que s’il était classé A ou B, et environ 7% moins cher par rapport à un bien classé C, D ou E. Ces écarts de prix peuvent donc représenter une différence de 17 500 à 45 000 euros pour un logement évalué à 250 000 euros. Dans les zones rurales où la demande est plus faible et le marché moins tendu que dans les grandes agglomérations, cette différence peut même être deux fois plus élevée.

Cependant, face à ces obligations, les propriétaires se retrouvent souvent contraints de dépenser des sommes considérables pour pouvoir vendre leur bien au juste prix et dans des délais raisonnables. Ceux qui ne disposent pas des liquidités nécessaires pour effectuer ces travaux coûteux sont alors contraints de vendre leur bien à un prix inférieur pour que le nouvel acquéreur puisse assumer les frais.

Conclusion :

La tendance en immobilier pour 2022 penche largement en faveur de l’achat de biens immobiliers par rapport à la location. Les contraintes liées à la transition énergétique et les réglementations imposées aux logements énergivores ont poussé de nombreux propriétaires à se détourner de la location et à vendre leurs biens. Cependant, cette transition n’est pas sans conséquences. Les propriétaires doivent faire face à des décotes sur les prix de vente et à des dépenses importantes pour se conformer aux normes énergétiques. Parallèlement, cela crée une pénurie de logements locatifs, mettant en difficulté des profils tels que les étudiants, les personnes précaires et les jeunes actifs. Face à ces défis, il est essentiel de trouver un équilibre entre les objectifs environnementaux et la préservation de l’accès au logement pour tous.