Immobilier Investir seul en EURL ou SASU

Nov 5, 2021 | Immobilier, Propriétaire

Achat immobilier seul

Acheter de l’immobilier en étant  une seule personne :

Qu’est ce qui distingue l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) de la Société par Action Simplifiée Unipersonnelle (SASU) ?

Quelle solution pour faciliter la transmission de son patrimoine ?
Quelle imposition pour l’immobilier ?

1) Statuts, social, imposition

    Comme vous le disait Atamoz dans sa partie 1 des trois articles concernant la SCI, il est impossible de créer une SCI seul. On vous conseillait dans ce cas de vous intéresser à l’EURL ou la SASU. Vous êtes donc au bon endroit.  
     
    L’EURL et la SASU sont proches en certains aspects mais en pratique présentent plusieurs différences.  
     
    L’EURL est en réalité une SARL unipersonnelle pour faire simple. L’idée est de protéger le patrimoine de l’entrepreneur qui a décidé d’investir seul ou qui n’a trouvé de terrain d’entente avec un éventuel associé. Point important, l’associé unique limite sa responsabilité à la valeur de ses apports dans le capital social.  
     
    La SASU est quant à elle une SAS unipersonnelle qui va également permettre à l’entrepreneur de limiter sa responsabilité au montant de ses apports dans le capital social. 
    ( Atamoz a consacré un article à la SARL et la SAS.)
     
     Pour créer son EURL ou sa SASU il faut absolument passer par des formalités plus complexes que pour créer son entreprise individuelle, en effet vous cherchez tout de même à obtenir une réelle société unipersonnelle. Vous allez en effet devoir par exemple rédiger les statuts de l’entreprise, déposer le capital social, publier une annonce légale. 
     

     Les statuts : 

    L’avantage de l’EURL réside dans sa simplicité comparée à d’autres types de société. Cependant on ne peut pas s’affranchir de certaines règles d’ordre public puisque l’EURL est une Société à Risque Limité (SARL) unipersonnelle. C’est le Code de commerce qui impose des dispositions qui peuvent s’avérer contraignantes pour le fonctionnement de l’EURL. Pour la rédaction des statuts, la loi ne vous permet pas de faire ce que vous voulez non plus.  
    Vous pouvez constituer votre EURL en tant que personne physique mais aussi morale. Attention, vous devrez tout de même prévoir un gérant physique : vous même ou un tiers que vous aurez pris le soin de nommer.  Cette étape n’est pas à prendre à la légère puisque vous ne pourrez révoquer le dirigeant que si vous justifiez d’un juste motif, sinon vous ouvrez la porte à des demandes de dommages et intérêts pour révocation abusive.

    La SASU quant à elle    , contrairement à l’EURL, permet une plus grande place à l’imagination dans la constitution de ses statuts. Attention tout de même à ne pas créer soit même des problèmes qui n’auraient pas eu lieu avec des statuts plus encadrés. Le président de SASU peut-être une personne physique ou une personne morale et doit être mentionné dans les statuts. Vous pourrez exercer vous même cette fonction grâce à votre qualité d’associé unique ou pourrez confier cette mission à un tiers. Le président aura le pouvoir notamment de conclure des contrats avec des tiers au nom de la société, organiser la gestion et le contrôle de la société, désigner un conseil d’administration. Il met sa responsabilité civile en jeu. 
    Même si les avantages de la SASU sont souvent pointés, l’aspect plus rigide de l’EURL, notamment dans la constitution des statuts, à l’intérêt de limiter les risques d’insécurité juridique et les contentieux. Alors que si vous omettez des précisions dans les statuts d’une SASU, ou laissez la place à des quiproquos, vous risquez de mener à l’échec la société.  
     
    Socialement, l’EURL est souvent moins protectrice envers son dirigeant. Si le gérant est l’associé unique, il est soumis au régime des travailleurs non salariés (TNS) de la Sécurité sociale, moins protecteur que le régime général. Si le gérant n’est pas associé et est rémunéré, il est soumis au régime général de la sécurité sociale avec les avantages que cela implique : retraite, protection accidents du travail. Point négatif, les cotisations seront plus élevées.  
     
    Le conjoint de l’associé unique peut bénéficier quant à lui du statut du conjoint collaborateur sous certaines conditions : Pacsé ou marié; exerce régulièrement dans l’entreprise; non rémunéré; pas associé; mentionné au Registre du Commerce et des Sociétés pour les activités commerciales et au Registre des Métiers pour les activités artisanales. Avec ce statut le conjoint est présumé mandataire donc peut accomplir des actes d’administration et de gestion courante.  
     
    Socialement toujours, le président de la SASU est affilié au régime général de la Sécurité sociale. Comme décrit ci-dessus, le régime est plus couteux mais plus protecteur. Attention, ce régime ne comprend pas de cotisations à l’assurance chômage. Le dirigeant devra donc épargner pour prévoir une éventuelle destitution de ses fonctions. 
     

    – En matière d’imposition maintenant :


    L’EURL dispose d’un régime fiscal souple. Si l’associé unique est une personne morale, il sera d’office imposé à l’IS. Lorsque l’associé est personne physique, il est de fait imposé à l’IR mais à l’option d’opter pour l’impôt à l’IS. Ce choix comme dans le cadre de la SCI est irrévocable. (lier articles SCI). 
     
    Avec l’EURL vous pouvez bénéficier du régime de la micro-entreprise, impossible avec la SASU. Vos déclarations seront simplifiées et l’assiette d’imposition réduite pour un CA inférieur à 176 200 € (activité de vente de marchandises ou fourniture de logement); 72 600 (prestations de service) 
     
    Avec la SASU, l’IS sera de mise mais l’associé unique peut tout de même soumettre sa SASU à l’IR sur une période de 5 ans s’il rempli certaines conditions : activité commerciale, libérale, industrielle ou agricole; moins de 50 salariés, CA HT inférieur à 10 000 000 €; moins de 5 ans d’existence; société non cotée. 
     
    Reste à traiter des différences sur l’imposition des dividendes, sur la cession des titres sociaux, de la nomination du commissaire aux comptes et du commissaire aux apports pour faire votre choix final.  
     
    Vous retrouverez ces informations dans la deuxième partie qu’a consacré Atamoz au sujet des EURL et SASU.

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