Immobilier durée de préavis d'une location

IMMOBILIER : Location et durée du préavis

 

Bailleur, locataire, vous avez tous les deux droit de donner congé à la personne avec qui vous avez signé le bail de location.
Cependant, cette action est logiquement soumise à un délai de préavis différent selon la situation.

Vous êtes locataire :

D’un logement vide :

Vous pouvez rompre votre contrat de location à tout moment tant que vous prévenez votre propriétaire et continuez à respecter vos engagements jusqu’à la sortie définitive de votre logement. Dans ce cas, la durée du préavis peut être de trois ou un mois. Le principe veut que la durée du préavis soit de trois mois, mais comme tout principe il souffre de nombreuses exceptions pouvant raccourcir ce délai à un mois seulement.

En voici la liste exhaustive :

– Le logement se situe en zone dite « tendue ». (Villes où la demande est supérieure à l’offre, souvent les grandes villes)

  • Le locataire quitte son logement pour un HLM (Habitation à Loyer Modéré).
  • L’état de santé du locataire impose un déménagement. Il faudra alors le prouver à l’aide d’un certificat médical.
  • Le locataire perd son emploi de manière imprévue. Dans la situation d’un licenciement professionnel, d’une rupture conventionnelle ou du non renouvellement d’un CDD, le locataire peut prétendre à un préavis d’un mois. A noter que la perte d’emploi doit survenir avant l’envoi du courrier de demande de congé et être récente.
  • Le locataire a obtenu une mutation professionnelle. Que la mutation soit de l’initiative de l’employeur ou du salarié, le motif est valable. Idem, il est valable peu importe l’éloignement géographique.
  • Le locataire obtient un premier emploi ou sort d’une période de chômage.
  • Le locataire reçoit des aides financières. Dans cette situation, le locataire doit prouver qu’il perçoit le Revenu de Solidarité Active (RSA) ou l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH).

Dans les autres situations : départ à la retraite, démission, arrivée en fin de droits à l’assurance chômage, arrêt d’une activité libérale, etc. c’est un préavis de trois mois qui s’applique pour les locations vides.

D’un logement meublé :

Le délai de préavis prévu pour les locations meublées est d’un mois, peu importe la localisation et la situation du locataire.

Comment mettre au courant votre propriétaire ?

Vous devez prévenir le propriétaire bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. La date de réception de votre demande par le bailleur signe le point de départ du délai de préavis qu’il vous faut respecter.

Le préavis n’empêche pas le locataire de continuer à honorer les engagements prévus dans son contrat de location. Le locataire se doit de continuer à régler son loyer et à entretenir le logement, jusqu’à la fin du préavis, même s’il n’y réside plus pendant cette période. Aussi, il est important de rappeler que dans le cas où le locataire aurait réalisé des aménagements, le propriétaire bailleur peut exiger de remettre le logement dans l’état dans lequel il lui a initialement loué.

Est-il possible de quitter son logement sans préavis ?

C’est possible à condition d’apporter la preuve de l’insalubrité ou de la nocivité du logement pour la santé des occupants. Dans cette situation, les tribunaux peuvent donner le droit au locataire de quitter le logement sans avoir à réaliser de préavis. Sans jugement, le locataire désireux de quitter le logement sans préavis devra apporter des preuves quant à l’état de son logement (constat d’huissier ; certificats médicaux dans le cas d’un logement insalubre, ; copies des lettres adressées au propriétaire pour demander de réaliser des travaux).

Vous êtes propriétaire :

Quand on est propriétaire bailleur, il est autorisé de mettre un terme au bail avant son échéance. Evidemment il faut là aussi respecter certaines règles, notamment au niveau du préavis. Les règles sont différentes qu’il s’agisse d’un logement vide ou d’un logement meublé, qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire ou de sa résidence secondaire. Si le logement est la résidence principale du locataire, le congé délivré par le bailleur doit se soumettre à certaines conditions de forme, de motivation et de délai de préavis. A l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un logement constituant la résidence secondaire du locataire, les règles sont plus souples.

Résidence principale du locataire :

Il y a certaines règles strictes auxquelles on ne peut déroger. Il faut notamment donner congé au locataire à échéance du contrat (en cours de bail, il est impossible de donner congé, peu importe la situation du propriétaire). Pour ce faire, il faut en informer le locataire de l’une des trois manières qui suivent :

  • La lettre recommandée avec accusé de réception.
  • L’acte d’huissier.
  • La remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le congé doit être accompagné d’un motif au titre de la reprise dite « personnelle » du logement ou de la vente du logement ou pour un motif « légitime et sérieux ». Même si le motif « légitime et sérieux » n’a pas été explicitement défini par la loi, il peut est justifié suite à la violation par le locataire d’une de ses obligations (retards répétés de paiement, dégradation importante des lieux, changement de destination du lieu…) ou par un motif n’ayant rien avoir avec la volonté du locataire (démolition de l’immeuble, décision du bailleur de restructurer son immeuble…).

Dans cette situation, le délai du préavis est de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un logement meublé.

Dans le cas d’un logement vide et si le propriétaire donne un congé pour vente ou pour reprise, il doit impérativement joindre une notice d’information relative à ses obligations ainsi qu’aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, comme définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Cas où ce n’est pas la résidence principale du locataire :

Dans cette situation, le congé délivré n’est pas soumis à des règles obligatoires, cela signifie que seules les règles du bail s’imposent. Le propriétaire bailleur peut donc prévoir un délai de préavis plus court que pour une résidence principale et se dispenser d’avoir à poser un motif sur sa demande. L’usage est en principe de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception et de ne donner congé qu’à chaque fin de contrat.

Dans l’option où plusieurs locataires ont signé le bail, il est du devoir du bailleur d’adresser à chacun d’eux un congé personnel. C’est le cas pour de simples colocataires, des concubins, des partenaires pacsés ou des époux.

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