Nous ne vous le souhaitons pas mais, il est de plus en plus fréquent que des squatteurs ou encore des locataires ne payant plus leur loyer prennent possessions de votre logement. Encore récemment un couple de retraité Marseillais avait loué leur appartement à une femme et son enfant lors de leur tour d’Europe en camping-car mais lors de leur retour il leur était impossible de reprendre possession de leur logement. C’est seulement après deux années à vivre dans leur camping-car que le couple a pu se réapproprier les lieux.

Face à ce genre de situation, comment devez-vous faire pour récupérer pleinement votre bien ?

Impayé de loyer

Juridiquement un locataire est en “impayé” dès qu’il ne parvient pas à payer son loyer à la date limite prévue dans le bail. Cependant pour les APL, aux yeux de la Caf, le locataire est en impayé s’il n’a pas réglé deux mois de loyer complets ou alors trois mois résiduels si l’allocation est versée directement au propriétaire bailleur. La Caf se permet de suspendre les allocations dans ce cas, ce qui peut creuser la dette envers le propriétaire.

En ce qui concerne un locataire qui ne payerait plus ses loyers, le propriétaire doit tout d’abord s’adresser à son assurance loyer impayé ou à la caution de son locataire. Si ce dernier touche une aide au logement, le propriétaire a l’obligation d’avertir la Caf. Il peut par la suite demander une résiliation du bail et l’exclusion du locataire auprès d’un juge. Il devra également faire appel à un commissaire de justice pour le charger de l’expulsion.

Le locataire qui fait face à des difficultés à payer son loyer doit prendre rapidement contact avec son propriétaire pour lui expliquer ses difficultés et ainsi tenter de négocier un plan d’apurement, c’est à dire étaler sa dette dans le temps. Cet accord doit être formalisé par écrit et doit être respecté par le locataire. Si ce dernier est bénéficiaire des APL il doit impérativement fournir son plan d’apurement à la Caf pour le maintien de son Allocation Logement.

Squatteur

Un squatteur aux yeux de la loi, est une personne qui s’approprie le “domicile d’autrui à l’aide de manœuvre, menaces, voies de fait ou contraintes” sans avoir conclu un bail ni disposer d’un titre légitime d’occupation. De ce fait, un locataire qui reste dans son logement alors que son bail a été résilié ou a expiré n’est pas considéré comme un squatteur.

Les squatteurs s’introduisent généralement dans des logements inoccupés. C’est pourquoi, pour éviter les mauvaises surprises il est important de visiter son logement régulièrement afin de faire croire que ce dernier est habité. La meilleure solution est de mettre un dispositif de sécurité comme des portes blindées, des serrures de haute sécurité, des caméras de surveillance ou encore une alarme. Le mieux cependant, est de réduire au possible les périodes où le logement n’est pas occupé.

Il faut savoir qu’un squatteur peut bénéficier d’une aide juridictionnelle qui prend en charge leurs frais de justice. De plus, ils peuvent bénéficier des conseils d’un avocat pour allonger la procédure d’expulsion. Également, la présence d’enfant, de femme enceinte ou encore de personnes âgées entraine souvent le refus de l’expulsion par le préfet.

Le propriétaire peut demander l’expulsion par le préfet dans les 48 heures suivant l’arrivée des squatteurs après avoir déposé plainte pour violation de domicile et avoir fait constater par un officier de police judiciaire l’occupation illégale du logement.

Il est possible de demander l’expulsion immédiate des squatteurs au-delà de 48 heures par les forces de l’ordre à condition qu’il s’agisse d’une résidence principale. Il est également demandé de prouver qu’ils occupent le logement durablement et qu’ils soient entrés par effraction. Cela dit, il n’est pas toujours évident de le prouver lorsque les serrures ont été remplacées. De ce fait, le propriétaire doit alors saisir le tribunal judiciaire.

Pour obtenir l’expulsion de ces derniers le propriétaire doit alors recourir aux voient légales puisqu’il a interdiction de les déloger lui-même sous peine de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

Il peut saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement squatté et faire constater l’occupation illégale par un huissier de justice qui se chargera de sortir ces derniers.