Cette semaine, un membre de la communauté Atamoz sur Linkedin a posé la question suivante en commentaires de notre article “Immobilier Investir seul en EURL ou SASU” :

“Compte tenu des directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) il n’est plus possible (ou quasiment plus) d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35% ce qui est souvent le cas quand on a déjà des investissements locatifs et des emprunts immobiliers en cours. Est-ce que le fait de créer une EURL et de financer un achat immobilier au sein de cette société va permettre de s’affranchir des directives du HCSF et d’obtenir un prêt sous réserve que l’apport personnel soit solide (10 à 20 %) ? Est-ce une bonne idée ?”

Pour balayer plus largement la question, nous allons voir si emprunter avec une entreprise permet de contourner les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière.

Tout d’abord, qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Taux d’endettement pour un prêt personnel

On nomme taux d’endettement la part des revenus destinée à rembourser un emprunt.
Le taux d’endettement est donc le pourcentage d’endettement à ne pas dépasser lors d’un emprunt. HCSF l’a fixé à 35%, contre 33% auparavant. Le calcul de ce taux résulte de la somme de vos charges fixes, divisé par le total de vos revenus, multiplié ensuite par 100.

Taux d’endettement pour un prêt professionnel

Dans la situation d’un prêt professionnel, le taux d’endettement se calcule en comparant la part des dettes financières par rapport à la somme des capitaux propres de l’entreprise, toujours multiplié par 100.

Il sert à l’organisme prêteur de juger de la solvabilité de votre entreprise. Le plus faible il est, le meilleur ce sera. Cependant la confiance accordée à une entreprise est bien supérieure à celle accordée à un particulier. En effet les banques estiment votre entreprise très solvable à moins 30% d’endettement, mais elle reste solvable entre 30 et 70%. Cependant si le taux d’endettement dépasse les 70%, elle sera notée peu solvable.

C’est une fois ce taux simulé par les prêteurs que le prêt professionnel sera accordé ou non.

 

Ainsi, vous obtenez déjà un premier élément de réponse, le taux d’endettement des entreprises pouvant être bien plus élevé que le taux d’endettement personnel, il parait logique de penser que créer une entreprise permet de contourner les règles du HCSF.
Cependant les choses ne sont en réalité pas si simples…

En effet il ne faut pas confondre société et entreprise, et encore moins le régime d’imposition auxquelles elles sont assujetties. En effet, imposée à l’IR, c’est le taux d’endettement personnel qui va être étudié puisque les impôts sont directement indexés sur les revenus personnels de l’associé. Imposée à l’IS, c’est le taux d’endettement de l’entreprise personne morale qui sera pris en compte.
Ainsi une SCI à l’IR par exemple n’est pas tout à fait une entreprise…

Ainsi, est-il possible de contourner les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière ?

La première solution est donc de passer par une entreprise assujettie à l’impôt sur les sociétés. La raison se trouve au sein de l’article L313-1 du code de la consommation, puisqu’il y est dit que les crédits immobiliers au profit des personnes morales qui n’y exercent pas d’activité professionnelle ne sont pas visés par les règles du HCSF.

La deuxième solution est le crédit in fine. En contractant un crédit in fine, le capital est remboursé d’un coup à échéance du prêt. L’emprunteur rembourse ainsi uniquement les intérêts d’emprunt pendant toute la durée du prêt et fait fructifier le capital non remboursé sur un produit de placement rémunéré type assurance vie. Dans cette situation le taux d’endettement est faible puisqu’il prend en compte les simples intérêts remboursés, l’emprunteur respecte donc les conditions imposées par le HCSF et profite également des avantages du crédit in fine.

Il n’y pas une solution miracle, elle dépend de votre situation, nous vous conseillons donc de vous rapprocher de votre avocat fiscaliste, notaire ou même expert-comptable.

Nous vous recommandons vivement de faire comme le membre de notre communauté qui a posé sa question en commentaires cette semaine.
En effet, nous nous ferons un plaisir de vous rédiger un article sur mesure pour y répondre et en faire profiter tout le monde.
Aussi, n’hésitez pas à rejoindre notre forum Linkedin ou Facebook destiné aux conseils et astuces sur la gestion locative immobilière.

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