Acheter un bien immobilier en nom propre ou avec une SCI, Partie 1 :
Le casse-tête de l’achat à plusieurs résolu par Atamoz en trois parties
Investir à plusieurs, oui mais comment ?
De la même manière qu’Atamoz vous a conseillé entre faire un prêt pour son acquisition ou la financer avec son épargne (lier article), nous allons vous aiguiller sur la pertinence d’acheter en son nom ou au nom d’une SCI lorsque vous comptez acheter à plusieurs pour exercer une activité civile. En effet il est exclu de constituer une SCI seul, pour investir seul, passez plutôt par une EURL ou une SASU.
1) L’achat en nom propre
Par défaut, en achetant un bien à plusieurs vous entrez de manière automatique, sans formalité, dans le régime légal de l’indivision.
Tout va bien jusqu’à ce qu’il y ait des tensions entre les indivisaires.
Ne vous méprenez pas en pensant que vous vous entendez trop bien avec ceux avec qui vous avez décidé d’investir, même s’ils sont de votre famille. Vous risquez de vous retrouver face à un mur si vous n’êtes plus d’accord. Même si l’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », cela n’est que la moitié d’une bonne nouvelle.
En effet, si un indivisaire veut se retirer mais que les autres indivisaires majoritaires ne sont pas du même avis, cela risque de mener jusqu’à la vente forcée du patrimoine. C’est tout de suite nettement moins sympa l’article 815 quand vous n’êtes pas celui qui souhaite se retirer.
Nous verrons qu’il en est autrement pour les biens détenus par une SCI.
2) L’achat par une SCI
Pour constituer une SCI il suffit d’être deux personnes physiques et/ou morales mais contrairement à l’indivision, des démarches sont nécessaires. Vous devrez rédiger les statuts de la SCI, demander à publier une annonce légale et pour finir immatriculer votre SCI nouvellement créée au RCS. Ce processus est long et complexe, vous devrez recourir à un professionnel en la matière.
Alors certes, vous passerez plus de temps à administrer une SCI mais cela ne doit pas vous décourager, bien au contraire. Vous économiserez beaucoup d’énergie à gérer vos biens au sein d’une SCI qui propose une solution plus sécuritaire et malléable. Vous n’aurez qu’à désigner dans les statuts un gérant qui s’occupera des actes de gestion du bien immobilier.
Aussi et surtout, contrairement au régime de l’indivision qui peut mettre dans une situation de blocage les indivisaires, la SCI évite ce risque. Toujours dans le cas d’opinions contraires, cette fois ce sont un ou plusieurs co-gérants désignés par les statuts qui auront le pouvoir de décider. En clair, cela signifie plus de vente forcée, si un associé se retire, il cède simplement ses parts dans la société.
C’est l’article 1869 du Code civil qui vient encadrer cela en prévoyant que si la décision unanime des associés autorisant la sortie n’est pas obtenue, une décision de justice pourra s’en charger si l’associé sortant prouve un juste motif (Conflits graves par exemple).
Conclusion : En deux mots, les coûts sont semblables que vous achetiez en nom propre ou par une SCI (250 € pour la constituer), c’est négligeable comparé à votre investissement total.
Aussi, vous me direz qu’en nom propre vous avez accès à des prêts plus attractifs comme le prêt à taux zéro, mais nous avons vu que vous pouvez acheter le bien avec vos associés puis l’apporter à la SCI, donc cet argument n’est pas recevable.
Atamoz vous conseille donc d’acheter en SCI, surtout pour la facilité que vous aurez à vous retirer du projet si nécessaire, contrairement à si vous prenez le risque de vous enfermer dans une indivision.
Cependant il reste la question de la fiscalité de la SCI que vous vous posez certainement pour définitivement faire votre choix. Vous nous voyez venir, c’est là qu’Atamoz vous renvoie vers la deuxième partie de l’article qui commence à traiter de ce sujet… (pour la semaine prochaine)
Articles connexes
Le monde de Immobilier
Immobilier contourner encadrement des loyers
Beaucoup se demandent comment contourner l’encadrement des loyers. Il faut s’intéresser au domaine d’application de l’encadrement des loyers
Immobilier Encadrement vs plafonnement des loyers
Encadrement vs plafonnement des loyers : explication sur la différence pour entre des deux pour ne plus confondre.
Immobilier : Contre la canicule la rénovation énergétique du logement
Contre la canicule la rénovation énergétique du logement est la bonne solution pour le confort mais également les économies, valable en été comme en hiver.
Immobilier un taux important de dossiers locataires frauduleux
Location : Entre 10% et 20% de dossiers locataires frauduleux. Le nombre de dossiers locataire falsifiés est en train de battre des records.
immobilier : Augmentation des APL 2022 en réaction à l’inflation
Les Aides Personnalisées au Logement (APL) sont réévaluées en fonction de l’inflation. Les allocataires des APL auront-ils droit à une aide supplémentaire en 2022 ?
Immobilier Hébergement à titre gratuit
Immobilier : Vous hébergez gratuitement un proche dans votre logement ou dans votre résidence secondaire. Qu’est-ce que cela implique ? La réponse ici
Immobilier Assurance emprunteur Les simplifications au 1er juin 2022
L’assurance emprunteur, vendue par votre banque ou par un assureur externe, vise à protéger un projet d’achat immobilier, de nouvelles simplifications depuis le 1er juin 2022.
Immobilier vacance locative
Immobilier et vacances locatives. Pourquoi les villes où les rendements locatifs sont forts ne sont pas toujours idéales ? Nous répondons en apportant une analyse sur la location.
Immobilier Les pièces pour son dossier de prêt immobilier
Nous vous conseillons quand constituer votre dossier de demande de prêt immobilier, et l’ensemble des pièces à fournir suite à une une offre d’achat qui a été acceptée.
Immobilier Sommes-nous assez endettés
La charge des impôts est si importante qu’investir dans la pierre s’avère bien souvent moins rentable qu’on l’espérait.
Quels sont les bons calculs
Immobilier hausse des loyers 2022 probable
Immobilier une hausse des loyers en 2022 probable avec l’inflation. l’IRL s’ajuste fortement à la hausse.
Immobilier Agence de relocation La meilleure amie du salarié muté
L’agence de relocation a pour but de réaliser les recherches de logement des salariés mutés loin de leur lieu de vie.
Atamoz L’artisan du lien